マンションで民泊運営は可能？メリットやデメリット、成功のコツを解説

民泊は、空き部屋や空き物件を活用して収益を得られる手段として注目されています。特に都市部では、マンションの一室を民泊として活用したいと考える人も増えてきました。

しかし、「マンションで本当に民泊はできるの？」「管理規約や近隣トラブルが心配…」といった疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンションで民泊運営を行う際の可否や注意点、メリット・デメリットについて解説します。これから民泊を始めたい方や、副収入を得る手段として検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンションで民泊運営は可能？

結論から言うと、マンションでの民泊運営は「条件次第で可能」です。ただし、誰でもすぐに始められるわけではありません。

最も重要なのは、そのマンションが民泊運営を許可しているかどうかです。分譲マンションでは、管理規約によって民泊の運営が禁止されているケースがあるので、民泊を始めたいと思ったら、まずは管理規約や管理組合の意向をしっかりと確認することが第一歩です。

マンション民泊のメリット

ここからは、マンション民泊のメリットについて紹介します。

長期運用で安定収入に繋がりやすい

マンション民泊は、うまく運営すれば安定した収入を得られる可能性が高いという点が魅力です。ホテル不足や旅行ニーズの高まりにより、特に都市部では年間を通して一定の需要があります。

特に法人利用や長期滞在者のニーズに応えられるような設計にすれば、リピーターを獲得しやすく、収入も安定しやすくなるでしょう。また、同じマンション内で複数室を運用できれば、管理や清掃の効率も高まり、運営コストを抑えながら利益を伸ばすことも可能です。

長期目線で民泊事業を考える場合、マンションは非常に適した選択肢のひとつと言えるでしょう。

好立地に位置することが多い

マンションは多くの場合、駅から近い、繁華街に隣接している、観光地やビジネスエリアにアクセスしやすいなど、好立地に建てられていることが多いです。

このような場所は、旅行者や出張者にとって非常に魅力的であり、宿泊施設を選ぶ際の大きな決め手になります。アクセスの良さは単に移動の利便性だけでなく、観光や食事、買い物といった滞在体験全体の質を高める重要な要素です。

また、周囲にカフェやコンビニなどが充実していれば、ゲストの満足度も自然と高まります。こうした立地の良さは広告や説明文に頼らずとも、物件そのものの魅力として高い集客力を発揮してくれるため、民泊運営の大きなアドバンテージになります。

初期費用を抑えやすい

マンションでの民泊運営は、戸建てや新築物件の購入に比べて初期費用を抑えやすいという特徴があります。すでに所有しているマンションの一室を活用すれば、新たに不動産を購入する必要がなく、投資リスクを低く抑えることが可能です。

また、中古マンションを安価で購入して民泊用途にリノベーションすることで、初期投資を抑えつつ魅力的な宿泊施設を作ることもできるでしょう。

さらに、マンションには共用部の管理が行き届いている物件が多く、外構や設備の維持費も比較的低コストです。清掃や管理面においても、コンパクトな空間であることから、戸建てよりも効率的な運用がしやすいのも利点です。

マンション民泊のデメリット

ここからは、マンション民泊のデメリットについて紹介します。

近隣住民とのトラブルになりやすい

マンションという集合住宅の性質上、民泊運営によって最も起こりやすいのが、近隣住民とのトラブルです。民泊を利用するゲストは観光客や出張者など、一時的にその場所を訪れる人たちであり、必ずしも地域や住民の生活ルールに慣れているわけではありません。

そのため、夜遅くの騒音やゴミ出しルールの違反、不審者の出入りなど既存の住民にとって不安やストレスを与えてしまう可能性があります。また、外国人旅行者など文化的な違いからくるトラブルも少なくありません。

こうした問題が積み重なると、管理組合から民泊の停止を求められたり、近隣住民との関係悪化によって長期的な運営が難しくなることもあるため、最初から住民への配慮や対応体制を整えることが非常に重要になります。

リノベーション工事が難しい

民泊用に部屋を魅力的に整えるためには、内装のリノベーションが効果的ですが、マンションの場合はその工事が簡単には進まないことがあります。共用部分や構造部分に手を加えることは原則として禁止されているため、配管の移動や壁の撤去といった大がかりな工事は実施できません。

また、工事に伴う騒音や振動が他の住民に迷惑をかける可能性があるため、管理組合への事前申請や許可が必要になります。これらの制約により、希望するデザインやレイアウトを実現できないケースも多く、自由度の高い内装づくりが難しくなることがあります。

管理規約で民泊が禁止されている場合がある

マンションで民泊を行う上で最も大きなハードルのひとつが、管理規約による制限です。多くの分譲マンションでは、居住者の生活環境を守るために、民泊などの短期宿泊事業を禁止する条項が設けられています。

たとえ法的に民泊の届出を行い、行政の許可を得ていても、マンションの管理規約で禁止されていれば運営は不可能です。また、規約に明確な禁止事項が記載されていない場合でも、管理組合の判断によって制限されることもあります。

そのため、マンション民泊を始める際には、事前に規約や組合の方針を確認し、必要であれば事前に相談・調整する姿勢が求められます。

マンション民泊を始める前に確認するべきこと

ここからは、マンション民泊を始める前に確認するべきことについて紹介します。

ランニングコスト

民泊は一度始めてしまえば収入が入るという単純な仕組みではなく、日々の運営にかかるランニングコストを常に意識しておく必要があります。

具体的には、以下のようなランニングコストが発生ます。

・光熱費
・Wi-Fiの通信費
・清掃代
・消耗品の補充費用

民泊代行会社を利用する場合は、手数料やサービス料がかかるため、それも費用に組み込んでおくべきです。

さらに、物件によっては固定資産税や管理費、修繕積立金なども含まれます。これらを無視して収支を見積もると、実際の利益が大幅に少なくなってしまうことがあるため、あらかじめ必要経費を詳細に算出し、運営開始後も定期的に見直すことが重要です。

マンションの管理規約

マンションで民泊を始める際には、そのマンションがどのような管理規約を設けているのかを最初に確認する必要があります。多くの分譲マンションでは、居住者の安心・安全を守るために、短期貸しを禁じているケースが少なくありません。

規約の中には「宿泊施設としての利用を禁止する」「第三者への転貸を認めない」といった文言が記載されていることがあり、これに違反して民泊を運営すると、管理組合や住民から指摘を受け、運営停止や法的なトラブルに発展する恐れもあります。

自治体の条例

マンションで民泊を運営する場合、国の法律である住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）だけでなく、地域ごとに異なる自治体の条例にも従う必要があります。

例えば、特定のエリアでは民泊の営業日数に制限が設けられていたり、住居専用地域では平日の営業が禁止されていたりするケースがあります。東京都や京都市、大阪市などの大都市では独自の厳しい規制があることが多く、住民の生活環境への配慮や学校や病院の近隣での営業制限が定められている場合もあります。

こうした条例を事前に確認せずに営業を始めてしまうと、違法運営とみなされて罰則の対象になる恐れもあるため、必ず自治体の窓口や公式サイトなどで最新の情報をチェックしましょう。

マンション民泊を成功させるコツ

ここからは、マンション民泊を成功させるコツについて紹介します。

民泊サイトやSNSを活用する

民泊で収益を上げるためには、集客が何よりも重要です。そのためには、AirbnbやBooking.comといった民泊プラットフォームに物件を掲載するだけでなく、SNSも活用して認知度を高める工夫が必要です。

特にInstagramやX（旧Twitter）などは、写真映えする内装や地元の魅力を発信するのに適しており、投稿を通じてファンを増やしたり、フォロワー経由での予約に繋げることができるでしょう。

また、プラットフォームではレビューの評価が検索順位に直結するため、ゲストに満足してもらい、高評価を得るための対応も欠かせません。口コミが蓄積されれば、広告に頼らずとも自然と集客ができるようになります。

ゲスト目線で必要な設備を整える

民泊を成功させるには、単に宿泊できる場所を提供するだけでなく、「もう一度泊まりたい」と思わせる体験を提供することが鍵となります。そのためには、ゲストが滞在中に何を求めているのかを常に意識し、必要な設備やサービスを整えることが重要です。

たとえば、Wi-Fi環境やスマートテレビ、充電器といったデジタル設備はもちろん、長期滞在に対応するための洗濯機やキッチン用品なども揃えておくと好印象です。

また、清潔で快適なベッドやバスルームはリピート利用や高評価レビューに直結するポイントです。すべてはゲストの立場に立ち、「自分が旅行者だったら何があれば嬉しいか？」を考える姿勢が、競合との差を生む決め手になります。

運営代行を活用して効率化させる

民泊運営は、思っている以上に多くの業務が発生します。予約対応、チェックインの案内、清掃スケジュールの調整、緊急トラブルへの対応など日常的に時間や手間がかかる作業が多く、個人で全てをこなすのは大変です。

こうした負担を軽減し、効率的に運営を継続するためには、民泊の運営代行サービスを活用するのが有効な選択肢です。代行会社を利用すれば、面倒な業務を任せることができ、オーナー自身は経営判断や長期的な戦略に集中できます。

また、経験豊富な業者であれば、価格設定や物件の魅せ方に関するアドバイスも受けられるため、収益の最大化にもつながるでしょう。

マンション民泊で収益化を成功させよう！

マンションでの民泊運営は、立地や初期コストの面で大きなアドバンテージがある一方、法規制や近隣住民への配慮といった課題も抱えています。

しかし、それらを正しく理解し、計画的に準備を進めていけば、安定した収益を生む魅力的なビジネスモデルとして成り立ちます。大切なのは「合法的かつ継続的に運営できる仕組み」を構築し、ゲストに満足してもらえる体験を提供し続けることです。

民泊は単なる不動産投資ではなく「おもてなし」や「空間づくり」といった細やかな心配りが結果を左右する事業です。しっかりとした知識と戦略を持って臨めば、マンション民泊は副収入以上の価値をもたらしてくれるでしょう。