民泊の180日規制とは？罰則や日数の数え方、成功させるコツを解説

民泊を運営する際に避けて通れない180日規制。これは住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づくルールで、年間の営業日数が180日以内に制限されています。

しかし、具体的にどのように日数をカウントするのか、違反するとどんな罰則があるのか、気になる方も多いのではないでしょうか？

本記事では、180日規制の詳細や日数の数え方、違反時のリスクをわかりやすく解説します。合法的かつ効果的に民泊を運営するためのポイントを押さえておきましょう。

民泊の180日規制とは

民泊の180日規制とは、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、民泊としての営業日数が年間180日までに制限されるルールのことです。

この規制により、個人や企業が運営する住宅を宿泊施設として提供できる日数が制限され、それ以上の営業は原則として認められていません。

対象となるのは「住宅宿泊事業」として届け出を行った物件であり、旅館業の許可を取得している施設はこの制限の対象外です。

民泊の180日規制ができた背景

ここからは、民泊の180日規制ができた背景について紹介します。

ホテル業界の保護

民泊の180日規制が導入された背景の1つとして、ホテル・旅館業界の保護が挙げられます。民泊が急速に拡大したことで、従来の宿泊業者との競争が激化し、価格競争の激化や宿泊需要の分散が起こりました。

ホテルや旅館は、営業許可の取得や厳格な衛生管理、消防基準の遵守など、多くの規制をクリアした上で運営されています。

一方で、民泊は比較的簡単に運営できるため、ホテル業界との公平性が保たれないという指摘もありました。こうした状況を踏まえ、政府はホテル業界とのバランスを取るために、年間180日という営業日数の上限を設けることで、民泊の影響を一定程度抑えつつ、合法的な形での運営を促進する方針を取っています。

違法民泊の規制

180日規制が設けられたもう1つの理由は、違法民泊の増加を抑制するためです。民泊市場が拡大するにつれて、無許可で営業する物件が増え、トラブルが多発するようになりました。

無許可の民泊は、宿泊者の安全性が確保されていなかったり、オーナーが十分な管理を行わなかったりすることが多く、行政としても問題視していました。

そのため、180日規制を導入し、届出を行った物件のみが一定の条件のもとで民泊営業を行えるようにすることで、市場の健全化を図っています。

近隣トラブル対策

民泊の増加に伴い、近隣住民とのトラブルが社会問題化したことも180日規制が導入された背景の1つです。民泊は、一般の住宅を宿泊施設として活用するため、居住者と宿泊者が同じ建物や地域に共存する形になります。

その結果、深夜の騒音やゴミ出しのルール違反、共用スペースの無断使用などの問題が多発しました。こうした近隣トラブルを抑えるために、民泊の営業日数を制限することで、年間を通じた影響を軽減し、地域との共存を促す狙いがあります。

民泊における180日の数え方

営業日数のカウント期間は、一般的な暦年（1月1日～12月31日）とは異なり、「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間」と定められています。つまり、年度の区切りが4月1日正午となる点に注意が必要です。

次に180日の数え方ですが、これは実際に宿泊者が宿泊施設に滞在した日数を指します。宿泊者がいない日は営業日数には含まれません。また、日数のカウントは正午を基準とするため、チェックイン・チェックアウトの時間設定によって営業日数が変動する可能性があります。

民泊で180日を超えた場合の罰則

民泊の営業日数が180日を超えた場合、運営者には行政指導や罰則が科される可能性があります。まず、自治体からの指導が行われ、改善命令が出されるケースが一般的です。

この段階で是正措置を取らない場合、営業停止命令が発令され、さらに違反を続けた場合には罰金が科されることもあります。住宅宿泊事業法では、無許可営業や規定違反に対して、最大で100万円の罰金が課される可能性があると定められています。

180日規制を遵守し、適切なスケジュール管理を行いながら、法令に沿った運営を徹底するようにしましょう。

180日を超えて民泊運営する方法

ここからは、180日を超えて民泊運営する方法について紹介します。

旅館業法の許可を取得する

民泊を年間180日以上運営する方法の1つとして、旅館業法の許可を取得することが挙げられます。

住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日の営業制限がありますが、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可を取得すれば、この制限を受けずに年間を通して宿泊事業を行うことが可能になります。

旅館業法の許可を取得するためには、各自治体の基準を満たす必要があり、特に衛生管理や防火対策が求められます。

特区民泊に切り替える

特区民泊とは、国家戦略特区として指定された地域において、通常の民泊よりも緩和された規制のもとで運営が可能となる制度です。

一般の住宅宿泊事業では年間180日までの営業制限がありますが、特区民泊に切り替えることで、日数の制限を受けることなく運営することができます。特区民泊として運営するためには、自治体の指定するエリア内であることが前提となり、さらに滞在日数の下限が定められている点に注意が必要です。

また、特区民泊の許可を取得するためには、周辺住民への事前説明や、施設の安全管理に関する基準を満たす必要があります。

マンスリーマンションとして運営する

民泊の180日規制を回避する方法として、マンスリーマンションとして運営する選択肢もあります。民泊は短期宿泊を提供する形態であるため、180日以上の営業を行うと法律違反となります。その一方で、マンスリーマンションは賃貸借契約に基づく運営なので、この制限を受けることはありません。

マンスリーマンションとして運営する場合、宿泊者と賃貸契約を交わし、1か月以上の滞在を条件とすることで、民泊ではなく賃貸物件として扱われるようになります。そのため、年間を通じて安定した収益を確保することが可能になります。

シェアハウスとして運用する

180日規制を回避したいのであれば、物件をシェアハウスとして運用するのもよいでしょう。シェアハウスは、複数の入居者が同じ建物や部屋を共有しながら生活する形態の住居であり、賃貸契約を結んで長期間住むことが前提となるため、民泊の180日制限の対象外となります。

都市部ではシェアハウスの需要が高く、留学生や若手社会人、フリーランスの働き手などに人気があるので、上手く運用すれば安定して収益を得られるでしょう。

180日規制を守って民泊を成功させるコツ

ここからは、180日規制を守って民泊を成功させるコツについて紹介します。

繁忙期に単価を上げる

年間180日という営業制限がある中で最大限の収益を上げるためには、繁忙期に宿泊単価を適切に引き上げることが重要です。

繁忙期とは、観光シーズンや大型イベントが開催される時期を指し、日本ではゴールデンウィーク、夏休み、年末年始、桜や紅葉のシーズンなどが代表的です。

これらの時期には宿泊需要が急増し、ホテルや旅館の料金も高騰するため、民泊もそれに合わせて価格を調整することで収益を大幅に向上させることができます。

さらに、近隣で大規模なコンサートや国際的なスポーツ大会が開催される際も、需要が高まるため価格を上げる絶好の機会となるでしょう。

SNSを利用して集客する

民泊の集客力を高めるためには、SNSを活用したマーケティングが欠かせません。特にInstagramやTwitter（X）、FacebookなどのSNSは視覚的な魅力を伝えやすく、ターゲット層に直接アプローチできる効果的な集客ツールとなります。

例えば、Instagramでは宿泊施設の内装や周辺の観光スポット、美しい景色などの写真を投稿することで、視覚的なインパクトを与え、フォロワーの興味を引くことができるでしょう。

設備を充実させてリピーターを増やす

民泊の成功には、新規の宿泊者を獲得するだけでなく、リピーターを増やすことが重要です。リピーターが多い物件は、安定した稼働率を維持できるため、年間180日の営業制限の中でも高い収益を確保しやすくなります。

そのためには、宿泊者の満足度を高めるための設備投資が欠かせません。宿泊施設の設備はもちろん、アメニティや家具、WiFi環境の整備など宿泊者の満足度を高める工夫は絶対に必要です。

180日規制の中で収益を最大化しよう！

本記事では、180日規制の詳細や日数の数え方、規制を守って利益を上げていく方法を解説しました。

民泊の180日規制がある中で最大限の収益を確保するためには、戦略的な運営が不可欠です。繁忙期に宿泊単価を上げたり、SNSを活用した集客を強化したりなど、限られた営業日数の中でも効率的に収益を向上させる工夫を行いましょう。

民泊市場は今後も拡大が予想されるため、競争が激しくなる一方で、適切な運営戦略を取ることで成功の可能性を高めることができます。180日規制を遵守しながら効果的な運営を行い、持続可能な民泊ビジネスを築いていきましょう。