民泊で開業する手順は？開業前にやるべきことや注意点、よくある質問を紹介

「空き部屋を活用して収入を得たい」「副業として民泊を始めたい」と考える方が増えている今、民泊は身近なビジネスチャンスのひとつとなっています。しかし、民泊運営は物件探しから許可申請、設備準備まで、意外とやるべき準備が多いのが現実です。

スムーズに開業するためには、正しい手順や注意点を知っておくことがとても大切です。

この記事では、民泊を始めるための具体的な手順を解説します。開業前に準備しておくべきことや注意点もまとめて紹介するので、これから民泊を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

民泊で開業する前にやるべきこと

ここからは、民泊で開業する前にやるべきことについて紹介します。

民泊の業態を決定する

民泊を開業する際、まず最初に決めなければならないのが「どの法律を基に運営するのか」という業態の選択です。日本国内で民泊を合法的に運営するには、旅館業法、民泊新法（住宅宿泊事業法）、特区民泊のいずれかに沿った形での営業が求められます。

例えば、365日営業したい場合は旅館業法の簡易宿所営業許可が必要ですが、設備や消防要件が厳しく、物件選びも制限されます。一方、民泊新法なら住宅のままでも営業可能ですが、営業日数が年間180日と制限されるため収益面で計算が必要です。

特区民泊はエリア限定ながら日数制限なく営業できますが、最低宿泊日数や自治体独自の規則が存在します。このように、どの業態で運営するかによって必要な設備投資や許可取得の難易度、集客戦略が大きく変わるため、事業計画や目指す収益モデルに合った業態を慎重に選びましょう。

開業資金の調達

民泊ビジネスを始めるには、以下のような初期費用がかかります。

・物件取得費
・リフォーム費
・家具家電の購入費
・届出費用

特に旅館業法で営業する場合は、建物の用途変更や消防設備の設置にまとまった資金がかかることもあります。自己資金だけで賄うのが難しい場合には、銀行融資や日本政策金融公庫からの創業融資、クラウドファンディングを活用するという選択肢もあります。

資金計画を立てる際は、単に初期費用だけでなく、開業後に発生するランニングコストや、想定外の修繕費用、空室リスクも考慮して余裕を持った予算を組むことが重要です。

宿泊施設になる物件の選定

民泊を運営する上で、物件選びは収益性と成功を大きく左右する重要な要素です。まず最優先で確認すべきなのは、物件が民泊運営に適した立地であるかという点です。

観光地や主要駅へのアクセスが良い場所は集客面で有利ですが、その分物件価格や家賃も高くなるため、想定する宿泊料金や稼働率と照らし合わせた収支シミュレーションが欠かせません。

設備の状態も重要で、老朽化している物件だと開業前に修繕費用が膨らむ恐れがあるため、事前の内覧や専門家によるチェックも行い、初期投資を抑えつつ安全で快適な宿泊環境を提供できる物件を選ぶことが成功への近道です。

民泊で開業する流れ

ここからは、民泊で開業する流れについて紹介します。

事業計画を作成する

民泊を始める際には、最初にしっかりとした事業計画を作成することが不可欠です。事業計画には、どのエリアで、どのターゲット層に向けて、どのような物件やコンセプトで運営するのかを明確に記載する必要があります。

加えて、予想収支や投資回収期間、運営にかかるコスト、人件費や清掃手配の方法など運営面の詳細も具体的に設計しておきましょう。特に資金調達を銀行や公的機関から行う予定がある場合は、事業の収益性を数値で示すことが重要です。

事業計画は単なるスタート地点ではなく、開業後の指針ともなる重要な資料です。市場調査を通じて地域の競合や宿泊需要を分析し、独自性のあるプランを立てることが、成功への第一歩となります。

物件を用意する

事業計画が固まったら、次は実際に民泊として使用する物件を用意します。物件は新しく購入する場合もあれば、すでに所有している不動産を活用するケースもありますが、いずれにしても民泊としての利用が可能であるかどうかを確認することが重要です。

まずは自治体の用途地域や建築基準法に基づく規制を調べ、住宅や宿泊施設として使用できるかを確認しましょう。分譲マンションや賃貸物件の場合は、管理規約やオーナーの許可を得る必要があり、特に民泊禁止の規約が設けられている物件では営業は不可能です。

また、立地や周辺環境、交通アクセスなども集客に大きく影響するため、将来の収益性を見据えて慎重に選ぶことが求められます。

必要に応じて修繕やリフォームを実施

物件を用意したら、そのまま運営に入れるとは限りません。特に築年数の経った物件や以前に長期間使用されていなかった物件では、営業開始前に必要な修繕やリフォームが必要となるケースが多く見られます。

たとえば、水回りの老朽化や電気設備の不備、壁や床の傷みなどは宿泊者の満足度に直結するため、開業前にしっかりと整備しておくことが重要です。また、旅館業法で営業する場合は消防法の基準を満たす必要があるため、自動火災報知設備や誘導灯、避難経路の確保などの設備投資も必要になる可能性があります。

こうした工事は専門業者との打ち合わせや見積もりが発生するため、時間と予算の余裕を持って進めることが望まれます。内装を一新することで施設の印象が良くなり、口コミ評価やリピーターの増加にもつながるため、費用対効果を意識して取り組むと良いでしょう。

家具や家電をそろえる

施設のハード面の整備が整ったら、次は宿泊者が快適に過ごすための家具や家電を揃えるフェーズに入ります。ベッドやテーブル、椅子といった基本的な家具のほかに冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、エアコン、テレビなどの家電類も不可欠です。

これらのアイテムは新品にこだわらなくても、リサイクルショップやネットオークション、アウトレットを利用すればコストを抑えつつ高品質な商品を揃えることも可能です。家具や家電の選定においては、デザイン性だけでなく、耐久性やメンテナンス性も重視することで、長期的に運営コストを削減することにもつながります。

民泊の種類に応じた届出・申請を行う

民泊を正式に営業するには、選んだ業態に応じた届け出・申請が必要です。民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいて運営する場合は、都道府県や市区町村に対して住宅宿泊事業者の届出を行い、住宅の要件や消防法上の設備が整っているかなどのチェックを受ける必要があります。

旅館業法で営業する場合は、簡易宿所営業の許可申請が必要となり、建築基準法、消防法、衛生管理の各基準に適合しているかの厳格な審査があります。

開業から1ヵ月以内に開業届を出す

民泊の営業を開始したら、1ヵ月以内に税務署へ「個人事業の開業届出書」を提出する必要があります。この手続きは税法上の義務であり、民泊運営によって発生する所得を事業所得として申告するために必要な手続きです。

開業届を提出することで青色申告が可能になり、最大65万円の控除が受けられるほか、赤字が出た場合には翌年以降に繰り越せるなどの税務上のメリットがあります。開業届は比較的シンプルな書類で、所轄の税務署に提出するだけで完了しますが、同時に青色申告承認申請書の提出も忘れずに行いましょう。

民泊開業するときの注意点

ここからは、民泊開業するときの注意点について紹介します。

集客やマーケティングの知識が必要

民泊ビジネスは物件を準備しただけでは宿泊客は集まりません。立地や部屋の写真が良くても、知名度がなければ予約は埋まらないのが現実です。

競合物件との差別化や魅力をどうアピールするかは、運営者の集客戦略に大きく左右されます。民泊サイトへの掲載はもちろんのこと、写真撮影や宿泊プランの工夫、SNSでの情報発信、口コミ管理なども含めたマーケティングの知識が必要です。

特に近年は単に宿泊するだけでなく、体験型のサービスや地域とのつながりを重視する旅行者が増えています。集客力を高めるためには、ユーザーのニーズを的確に捉えた情報発信やリピーターを生むための戦略的な運営が不可欠と言えるでしょう。

法律や条例による規制を守る必要がある

民泊運営を始める際には、法律や条例を順守することが何よりも大切です。民泊は住宅宿泊事業法や旅館業法、さらには特区民泊制度など運営形態に応じた法的手続きと許認可が必要です。

無許可で営業すると行政処分や罰則の対象になるだけでなく、近隣住民とのトラブルや社会的信用の失墜にもつながります。法的な基準を理解せずに開業してしまうと、開業後に営業停止を命じられるケースも少なくありません。

顧客層によっては英語が必須

民泊は日本国内だけでなく、訪日外国人旅行客にとっても重要な宿泊先の選択肢です。特に東京や大阪、京都などの都市部では外国人観光客の利用割合が高く、英語での対応力が集客や顧客満足度に直結します。

英語のコミュニケーションが取れないと、予約確認、チェックインの案内、設備の使用説明、トラブル対応といった基本的なやりとりが難しくなり、ゲストの不安や不満を招きやすくなるでしょう。

ルールを明確化しないとトラブルに繋がる

民泊は他人に自分の所有する部屋や家を貸すビジネスです。そのため、宿泊者が自由に行動できる一方で、ルールが曖昧だとマナー違反やトラブルが発生する可能性が高くなります。

たとえば、騒音問題やゴミの出し方、共用スペースの使い方、禁煙・ペット禁止といった基本的なルールを事前に明確に伝えていなければ、宿泊者側の認識にズレが生じます。こうしたトラブルは、近隣住民との関係悪化や悪い口コミにも直結するため、チェックイン時や事前メールでわかりやすくルールを伝えることが不可欠です。

さらに、多言語でルールを案内することも、外国人観光客との誤解を防ぐうえで有効です。ルールの明確化は、宿泊者と運営者双方が安心して民泊を活用できる信頼の土台となります。

開業届に関するよくある質問

ここからは、開業届に関するよくある質問について紹介します。

開業届を提出する人は誰？

開業届は、これから民泊を運営し事業収入を得ようとする本人が提出する必要があります。民泊は個人が副業的に始める場合も多いですが、事業として収益を得る行為である以上、税法上は「個人事業主」として扱われます。

そのため、運営者自身の名前で税務署へ届け出を行います。もし法人化して民泊を運営する場合は別途「法人設立届出書」の提出が必要になりますが、個人で始める場合は必ず自分自身が書類に記入し、提出するのが基本です。

開業届の職業欄には何を書く？

開業届の職業欄には、自分が行う事業の内容を簡潔に記載します。民泊の場合は「民泊運営業」「宿泊施設運営」「簡易宿所運営」などと書くのが一般的です。ここは正式名称や決まった言葉があるわけではなく、税務署が業種を把握できれば問題ありません。

開業届で屋号は絶対に必要？

開業届には「屋号」を記載する欄がありますが、屋号は必須ではなく、未記入でも提出することが可能です。屋号とは事業用の名前のことで、店舗名やホームページで使用する名称にあたります。

民泊の場合、物件ごとに異なる名前を付けるケースも多いため、開業届提出時点では屋号を記入しない人も少なくありません。ただし、屋号があると事業用の銀行口座を作成しやすくなったり、取引先との契約書にも記載しやすくなるため、信用を高めるうえで役立ちます。

開業届を出さなかった場合の罰則・ペナルティはある？

実は開業届を出さなかったからといって、即座に罰則やペナルティが科されるわけではありません。しかし、税務上のメリットを失うことになります。開業届を提出しないと、青色申告ができず、最大65万円の控除が受けられませんし、赤字を翌年以降に繰り越すといった特典も使えません。

また、確定申告時に事業所得ではなく雑所得扱いになり、経費として計上できる範囲が狭まる可能性もあります。さらに、税務署から事業実態を疑われる場合もあり、後々トラブルになるリスクがあります。

民泊は収入が発生する以上、正確に申告して納税義務を果たすことが必要です。トラブル回避と節税のためにも、早めに開業届を提出するのが賢明です。

開業して民泊運営を成功させよう

民泊は自由度の高いビジネスである一方、安定して利益を得るためには計画的かつ丁寧な準備が必要です。開業届の提出から法令遵守、物件選びや集客戦略まで、一つひとつのステップを確実に踏むことで、トラブルを回避しながら事業を成長させることができます。

特に開業後は宿泊者の満足度を高める努力が重要で、レビュー評価やリピーター獲得が売上を左右します。民泊は始め方さえ間違えなければ、少ない資本でもスタートできるビジネスです。正しい知識をもとに準備を整え、自分らしい民泊運営を実現し、持続的に収益が上がる宿泊施設を目指しましょう。