特区民泊と一般民泊の違いは？メリットや始め方、向いている人を解説

民泊を始める際に「特区民泊」と「一般民泊」のどちらを選べばよいのか迷う方は多いでしょう。これらはどちらも住宅を活用した宿泊サービスですが、運営できるエリアや必要な条件、メリット・デメリットが異なります。

本記事では、特区民泊と一般民泊の違いをわかりやすく解説し、それぞれのメリットや始め方を詳しくご紹介します。さらに、どのような人に向いているのかも解説するので、自分に合った運営スタイルを見つける参考にしてみてください。

特区民泊とは？概要を解説

ここからは、特区民泊の概要を解説します。

国家戦略特別区で運営する民泊

特区民泊は、国家戦略特別区に指定された地域でのみ運営することができる民泊の形態です。

一般的な住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法に基づく民泊）では、年間の営業日数が180日以下に制限されているのに対し、特区民泊ではそのような制限がありません。

そのため、長期滞在を希望する訪日観光客や出張者に対して、柔軟に宿泊サービスを提供することが可能です。

国家戦略特区とは

国家戦略特区とは、経済の活性化や国際競争力の向上を目的として、特定の地域において規制を緩和し、民間の事業活動を促進するために設けられた特別な区域のことを指します。

この制度は、日本政府が成長戦略の一環として導入したもので、医療や農業、雇用などの分野において、一般的な規制よりも柔軟なルールを適用することが認められています。

特区民泊が運営できる地域

特区民泊を運営できる地域は、日本全国どこでも自由に設定できるわけではなく、政府が指定した国家戦略特区の範囲内に限られています。現在、特区民泊が認められているのは、以下の自治体です。

・大田区
・千葉市
・大阪市
・新潟市
・八尾市
・寝屋川市
・北九州市

これらの地域では訪日外国人観光客の増加に伴い、宿泊施設の不足が問題視されていることから、特区民泊を活用することで宿泊環境を整備し、観光業の活性化を目指しています。

特区民泊と一般民泊（住宅宿泊事業法）の違い

特区民泊と一般民泊（住宅宿泊事業法）は、いずれも宿泊施設を提供する制度ですが、その性質や規制には大きな違いがあります。

一般民泊は、住宅宿泊事業法に基づいて、年間180日を上限として住宅を宿泊施設として提供するものです。一方、特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づいて、特定の地域で、より柔軟な規制の下で宿泊施設を提供するものです。

また、一般民泊は「住宅」としての機能を維持することが前提であり、近隣住民への配慮が求められます。そのため、管理業務の委託や苦情対応の体制を整える必要があるでしょう。

特区民泊のメリット

ここからは、特区民泊のメリットについて紹介します。

営業日数の制限がない

特区民泊のメリットの1つは、年間の営業日数に制限がないということです。

一般民泊（住宅宿泊事業法に基づく民泊）では、1年間に180日までしか営業することができず、それ以上の日数を稼働させることは法律で禁止されていました。

しかし、特区民泊は旅館業法の規制を一部緩和した形で運営できるため、営業日数の上限がなく、年間を通じて宿泊客を受け入れることが可能です。

許可申請が通りやすい

特区民泊は、一般的な旅館業法の許可申請に比べて、比較的スムーズに許可が得られる点が魅力です。

一般的な旅館業の許可を取得する場合、建築基準法や消防法などの厳格な基準を満たす必要があり、建物の構造や設備に関する要件が厳しいので、既存の住宅を旅館業の基準に適合させるのは容易ではありません。

これに対し、特区民泊は国家戦略特区内でのみ適用される特例制度であるため、旅館業法の簡易宿所営業よりも緩和された基準で営業が可能です。

運営に必要な床面積が少ない

特区民泊のもう1つの大きなメリットは、運営に必要な最低床面積の基準が比較的小さいことです。具体的な必要床面積は以下をご覧ください。

宿泊区分	必要面積
簡易宿所	1室あたり33㎡以上
特区民泊	1室あたり25㎡以上

以上のことから、小規模な物件でも民泊として活用できるため、初期投資を抑えながら事業をスタートしやすいでしょう。

特区民泊のデメリット

ここからは、特区民泊のデメリットについて紹介します。

最低宿泊日数の制限がある

特区民泊を運営する場合、自治体ごとに最低宿泊日数の制限が設けられている点がデメリットです。特区民泊では1泊単位での宿泊は認められておらず、東京都大田区では「2泊3日以上」といった条件が設定されています。

都市部では1泊のみの宿泊ニーズが高く、観光やビジネスで訪れる旅行者の多くは短期間の滞在を希望するため、最低宿泊日数の制限があると集客が難しくなる可能性があるでしょう。

運営開始までに時間がかかる

特区民泊は一般的な住宅宿泊事業法に基づく民泊と比較して、営業許可を取得するまでに時間がかかるケースが多いです。

特区民泊の運営を開始するには、必要書類の準備や審査はもちろん、保健所の立ち入り調査が必要なので運営開始まで時間がかかってしまうでしょう。

価格競争になりやすい

前述したとおり、特区民泊は営業日数の制限がなく比較的自由な形で運営できるため、多くの事業者が参入しやすいという特徴があります。

しかし、その結果としてエリアによっては競争が激化し、価格競争に巻き込まれやすくなるというデメリットがあります。特に大都市圏ではホテルや他の民泊と競争することになるため、宿泊料金を安く設定しなければ集客が難しくなるケースが増えています。

その結果、競争が激しいエリアでは宿泊料金を引き下げざるを得ない状況が生まれ、収益が安定しにくくなってしまう可能性があるでしょう。

特区民泊の始め方・申請手順

ここからは、特区民泊の始め方・申請手順について紹介します。

保健所や消防署に事前相談

特区民泊を始める際には、まず保健所や消防署への事前相談を行いましょう。極端なことを言えば、事前相談しなくても要件さえ満たせば運営はできます。

しかし、どのような書類が必要なのか分からないことがほとんどだと思うので、事前相談で営業許可を取得するために必要な条件を事前に確認しておきましょう。

近隣住民への周知を行う

特区民泊を運営するにあたっては、近隣住民への周知を行うことが求められます。

これは、民泊運営による生活環境の変化に対する理解を得るために必要なプロセスであり、自治体によっては具体的な説明会の開催や書面での通知を義務付けている場合もあります。

近隣住民への周知が必要なのかは、保健所での事前相談時に確認しておきましょう。

認定申請を行う

近隣住民への周知が完了したら、自治体へ特区民泊の認定申請を行います。特区民泊は国家戦略特区の枠組みの中で運営されるため、自治体ごとに細かいルールが異なり、それぞれの要件に基づいた申請が必要となります。

必要書類をまとめて自治体の担当窓口へ提出することで、正式な審査が始まります。

保健所の立ち入り調査

認定申請が受理されると、保健所による立ち入り調査が実施されます。この調査では、申請内容に基づいて施設の衛生状態や安全対策が適切に整備されているかを確認し、基準を満たしていない場合は改善指導が行われます。

そのため、事前の準備をしっかり行い、立ち入り調査にスムーズに対応できるようにしておくことが重要です。

特区民泊に向いている人

ここからは、特区民泊に向いている人について紹介します。

営業日数を気にしたくない人

特区民泊は、住宅宿泊事業法に基づく一般民泊と違い、年間180日以内といった営業日数の制限がありません。そのため、通年で安定した収益を見込みたい人や、繁忙期だけでなく閑散期にも宿泊者を受け入れたいと考えている人に適しています。

特に観光需要が安定している都市部や、ビジネス需要の高いエリアでは、年間を通じて一定の稼働率を維持しやすくなるため、営業日数を気にせずに運営をしたい人にとって有利な選択肢となるでしょう。

収益性を重視したい人

特区民泊は、一般的な住宅宿泊事業よりも収益性を高めやすい特徴があります。営業日数の制限がなく年間を通じて運営できるため、稼働率を最大化しやすくなるでしょう。

また、短期宿泊ではなく長期滞在のゲストをターゲットにすることで、稼働率を安定させることが可能となり、民泊ビジネスとしての収益性を向上させることができます。

これらのことから、収益性を重視したい方は特区民泊がおすすめです。

通常の民泊に向いている人

ここからは、通常の民泊に向いている人について紹介します。

1泊から宿泊者を受け入れたい人

住宅宿泊事業法に基づく通常の民泊は、1泊から宿泊者を受け入れることができるため、観光客や出張者など、短期滞在のニーズに応じた運営をしたい方におすすめです。

特区民泊のように、最低宿泊日数が設定されていることに煩わしさを感じてしまう場合、通常の民泊に挑戦するのがよいでしょう。

民泊エリアを自分で選びたい人

特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域でのみ運営が可能ですが、通常の民泊は特定の地域に限定されることなく、住宅宿泊事業法の条件を満たせば全国で運営することができます。

そのため、自由にエリアを選び、自分のビジネスモデルに合った地域で民泊を展開したいと考えている人に適しているでしょう。

自分に合った方法で民泊を始めよう

民泊を始める際には、特区民泊と通常の民泊の違いを理解し、自分に合った運営スタイルを選ぶことが重要です。特区民泊は営業日数の制限がなく、収益性を重視したい人や長期滞在者をターゲットにしたい人に向いています。

一方、通常の民泊は1泊から宿泊者を受け入れられ、エリアを自由に選ぶことができるため、観光客や短期滞在者をターゲットにしたい人に適しています。

それぞれ特徴が異なるので、自分に合った方法で民泊を始めましょう。