民泊運営の3つの始め方！初期費用や運営費用、節約方法を解説

近年、旅行スタイルの多様化やインバウンド需要の高まりを背景に、民泊運営が副業や投資先として注目を集めています。

空き部屋や空き物件を活用して収益化できる手軽さが魅力ですが、実際に始めるとなると「どんな始め方があるの？」「初期費用はどのくらい？」「運営費用は抑えられる？」と、疑問や不安も多いはずです。

この記事では、民泊運営の代表的な3つの始め方をわかりやすく紹介します。初期費用やランニングコスト、節約のポイントまで解説するので、これから民泊を始めたい方はぜひ参考にしてみてください。

民泊運営の3つの始め方

ここからは、民泊運営の3つの始め方について紹介します。

旅館業法での民泊

旅館業法で民泊を運営する場合は、法律上「簡易宿所営業」という形態での許可取得が基本となります。これは、ホテルや旅館と同じ「宿泊業」に分類され、民泊として運営するためには、物件の設備や防火対策が法令の基準を満たしている必要があります。

後述する民泊新法での民泊のように営業日数の制限がなく、年間を通じて安定的に宿泊客を受け入れることができるため、本格的に民泊ビジネスとして取り組みたい場合や、収益性を最大化したいと考えている場合には、この旅館業法をベースにした民泊運営が有力な選択肢になるでしょう。

ただし、物件の用途地域や建築基準法、消防法などの制約もクリアする必要があり、ハードルは他の方法より高めです。

民泊新法での民泊

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、2018年に施行された比較的新しい法律で、民泊をより柔軟に運営できるように設けられた制度です。この法律の最大の特徴は、住宅を活用して民泊を行うことが可能である一方、営業日数に年間180日という上限が設けられている点です。

物件の大規模な用途変更やフロント設備の設置義務はなく、旅館業法よりも手軽に始められるのが魅力ですが、自治体によっては独自の厳しい条例が上乗せされるケースもあります。

さらに、民泊新法では事前に都道府県への届出が必要となり、保健所や消防署との調整も欠かせません。個人が副業的に民泊を行う場合や住宅を空き家対策として活用したい場合には、比較的参入しやすい制度となっています。ただし、営業日数制限があるため、長期的に安定収益を狙うなら計画的な集客戦略と併せて検討することが重要です。

特区民泊での民泊

特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づいて一部の自治体で認められている民泊の運営方法です。東京の大田区や大阪市など、観光需要が高いエリアを中心に制度が導入されています。

特区民泊の最大の特徴は、旅館業法の許可を取得しなくても、2泊3日以上の宿泊を条件に民泊営業が可能になる点でしょう。宿泊日数の下限はあるものの、営業日数の制限はなく、旅館業法と比べると設備基準も比較的緩やかです。

特区民泊を選ぶことで手続きや設備投資のハードルを抑えつつ、長期間営業できるメリットがあります。ただし、対象エリアが限定されており、物件の所在地によってはこの制度を利用できない点は注意が必要です。

民泊運営にかかる初期費用

ここからは、民泊運営にかかる初期費用について紹介します。

民泊施設になる物件

民泊運営において最も大きな初期費用となるのが、物件に関するコストです。自己所有の物件を使う場合もありますが、多くの方が物件を新たに購入したり賃貸契約を結んで運営を始めます。

物件取得にかかる費用は立地や広さ、築年数によって大きく差があり、都心部の一等地では当然ながら高額になります。また、賃貸物件で運営する場合でも敷金・礼金、仲介手数料、前家賃といった初期費用が必要になるでしょう。

物件費用は単なる家賃だけではなく、契約時の諸費用や場合によってはリフォームや修繕も必要となることがあるため、予算計画には余裕を持たせることが重要です。

消防設備

民泊施設として営業する際には、宿泊者の安全を守るための消防設備を整えることが法律で義務付けられています。特に「旅館業法」に基づく民泊や「特区民泊」の場合は、消防法に適合した設備の設置が不可欠であり、費用負担も無視できません。

例えば、煙感知器や自動火災報知設備、避難誘導灯などをすべて設置する場合、数十万円の費用がかかります。また、設置費用だけでなく、消防設備点検の維持管理費も考慮する必要があるでしょう。

家具・家電

民泊施設は「旅行者が快適に過ごせる空間」であることが求められます。そのため、単に寝具を用意するだけではなく、家具や家電を含めたインテリア全体を整えることが必要です。ベッドやソファ、テーブル、収納家具といったアイテムはもちろん、以下のような家電も揃えなければいけません。

・冷蔵庫
・電子レンジ
・洗濯機
・テレビ
・エアコン

また、最近ではWi-Fi設備の導入も必須に近く、利便性を高めるための小物やアメニティ類も求められるようになっています。これらを新品で揃える場合、最低でも10万円程度の費用がかかってしまうでしょう。

宿泊者から選ばれる民泊になるためには、内装の雰囲気や設備の充実度が大きな差別化ポイントになるため、この部分の費用はケチらずしっかり投資したいところです。

住宅宿泊事業者の届出費用

民泊新法に基づき営業する場合、住宅宿泊事業者としての届出が必要です。この届出自体に大きな申請費用は発生しませんが、必要書類の準備や図面作成、書類取得には手間もお金もかかります。

特に住宅宿泊事業者の届出をすべて行政書士など専門家に依頼する場合、20万円程度の費用がかかるため注意しましょう。

民泊の運営費用を節約する方法

ここからは、民泊の運営費用を節約する方法について紹介します。

住宅宿泊事業届出書を自分で提出する

民泊新法に基づいて民泊運営を行う場合、住宅宿泊事業の届出は必須です。この手続きは行政書士に依頼するのが一般的ですが、自分自身で行えば手数料を大きく節約できます。

実際、行政書士への依頼料は20万円程度かかることが多いですが、届出作業は一見複雑に見えても、国土交通省のポータルサイトや自治体の窓口で丁寧に案内されており、時間と労力をかければ個人でも十分に手続きは可能です。

物件の図面や必要書類の収集は多少手間ですが、自分で作成することで民泊に関する法律知識も深まり、今後の運営にも役立ちます。また、自分の手で書類を用意することで、物件の設備や法的要件への理解も高まるため、トラブル防止にもつながるでしょう。

修繕が必要ない物件を選ぶ

民泊物件選びの際に、修繕が必要な古い物件を選んでしまうと、リフォーム費用が大きな負担になります。築年数が経過した物件や管理状態が悪い物件は、一見して価格が安く魅力的に思えますが、実際には水回りや壁紙の貼り替え、床の補修、電気設備の更新など思いがけない修繕費用が次々と発生するリスクがあります。

こうした出費は物件購入後、賃貸契約後に判明することも多く、初期費用が当初の想定を大きく超えてしまうことも珍しくありません。できるだけ築浅でメンテナンスが行き届いている物件、もしくは入居前にオーナー側が修繕済みの状態の物件を選ぶことで、余計なコストを未然に防ぐことができます。

家具・家電を安価な場所で集める

民泊施設の魅力を高めるためには、家具や家電は欠かせない要素ですが、これらのアイテムは工夫次第でかなりの節約が可能です。新品で全てを揃えれば費用は膨らみますが、リサイクルショップやフリマアプリ、アウトレット専門店などを上手に活用すれば、同じクオリティのものを大幅に安く手に入れることができます。

特に民泊用の家具や家電は見た目や機能性が重視される一方で、一般家庭ほど長期間酷使されるわけではないため、中古品や型落ち品でも十分に役目を果たします。また、家具の選定もデザイン性より耐久性や清掃のしやすさを重視することで、買い替え頻度を減らすことができ、トータルコストの削減に直結します。

初期費用を抑えて民泊運営を始めよう

民泊運営は、初期投資の大きさに尻込みしてしまう人も多いですが、実際にはポイントを押さえた工夫次第で、無理なくコストを抑えつつ事業をスタートすることが可能です。

物件選びや設備の整備、法的手続きのすべてを外注任せにせず、自分で行える部分は積極的に取り組むことで、予算の範囲内で理想的な民泊を作り上げることができるでしょう。

節約を意識する一方で、宿泊者が安心して滞在できる環境づくりは妥協せず、必要な箇所にはしっかり投資するバランス感覚も大切です。無駄な支出を抑え、着実に利益を積み上げるためにも、初期費用の節約術を実践しながら、自分のスタイルに合った民泊運営を目指しましょう。