【練馬区編】賃貸物件で民泊をする際の相場と物件の探し方
練馬区は落ち着いた住環境が魅力のエリアです。家賃相場が23区内でも比較的手頃であり、初期コストを抑えながら民泊運営を始められるメリットもあります。
そこで今回は、練馬区の家賃の相場や平均稼働率などの民泊市場のデータをご紹介します。
物件選びや料金設定にぜひ活用してみてください。
CONTENTS
賃貸物件で民泊はできるのか
賃貸物件での民泊は転貸とみなされるため、オーナーからの転貸許可が必要です。
許可なしに運営すると契約違反となり、運営ができなくなる可能性もあるので気を付けましょう。物件を探す際には、オーナーに転貸と民泊の運営も可能かどうかを確認することが大切です。
また、近年は民泊ができる賃貸物件を探せるサイトが増えてきているため、民泊可能物件から探してみるのもおすすめです。
転貸と民泊について詳しく知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。
関連記事：転貸物件で民泊をするときに必要な手続きや運営のポイント
練馬区で民泊を始める際に知っておきたいこと
練馬区で民泊を始めたい人は、以下の2点について知っておきましょう。
- 上乗せ条例
- 届出の手順
地域の条例や届出の方法については、あらかじめ把握しておくことで準備がスムーズに進みます。
上乗せ条例
民泊を始めるにあたって、上乗せ条例が気になる人も多いでしょう。
練馬区では、住居専用地域で民泊をする場合は、金曜の午後〜月曜日の正午までの週末と祝日しか営業できません。
住居専用地域を除くエリアでは、上乗せ条例の制限を受けずに民泊ができます。
練馬区の住居専用地域は区の広範囲を占めているため、制限区域を外した場所で良い物件を見つけられるかがポイントになります。
届出の手順
練馬区で民泊を始める際には、民泊新法での届出を行います。
まずは、物件が居住要件や設備要件を満たしているかを確認しましょう。制限区域に当てはまらないか、マンションの管理規約や転貸に関する契約確認も必須です。
事前周知については、届出をする15日前までに行うよう定められています。必要な書類を集めて届出が完了すれば、標識を受け取って運営が開始できます。
運営開始後も定期的に報告を行う必要があるため、しっかりとした管理体制を整えることが大切です。
詳しい届出の方法については、練馬区のHPをご確認ください。また、こちらの記事でも必要書類について解説しています。
関連記事：民泊の許可申請のやり方を解説！事前の確認事項と必要書類は？
練馬区の賃貸相場
練馬区は、23区の中で賃貸物件の家賃が安い区です。
| ワンルーム | 6.7万円 |
| 1K | 7.6万円 |
| 1DK | 9.3万円 |
| 1LDK | 12.2万円 |
主な主要駅の相場も見てみましょう。
| 練馬駅 | ワンルーム：7.4万円1K：8.6万円 |
| 大泉学園駅 | ワンルーム：6.3万円1K：7.2万円 |
| 光が丘駅 | ワンルーム：6.9万円1K：7.5万円 |
| 石神井公園駅 | ワンルーム：6.9万円1K：7.6万円 |
| 桜台駅 | ワンルーム：7.1万円1K：8.1万円 |
練馬駅は他の駅よりも少し家賃相場が高いですが、1Kでも8万円台で借りられる物件があります。
4つの路線が乗り入れているため、新宿や六本木、渋谷などに行きやすく滞在に便利なエリアです。
桜台駅や大泉学園駅などは、静かで過ごしやすいのが特徴です。
練馬区の民泊市場
練馬区は物件数がかなり少なく、宿泊単価も安くなっています。
データ元：AirDNA）
| 平均稼働率 | 平均宿泊単価 | 物件数 |
| 66％ | 13,800円 | 86 |
稼働率は8割を超えることはなく、低い場合は40％台まで下がることもあります。
物件数が100に満たないため競合が少ないのがメリットですが、稼働率も他の区に比べると低いので、いかに集客できるかが重要です。
閑散期はなるべく宿泊料金をおさえて予約を取りやすいようにして、繁忙期は価格を上げて収益を増やすなどの工夫をしましょう。
練馬区の民泊可能な賃貸物件の探し
練馬区で民泊ができる賃貸物件を探す際は、不動産サイトや民泊専用のプラットフォームを活用できます。
不動産サイトで気になった物件があれば、直接問い合わせて民泊ができるか確認してみましょう。
ただ、賃貸物件は民泊NGなところも多いため、効率良く物件探しをしたい場合は民泊ができる物件を紹介しているサイトの利用がおすすめです。
また、地元の不動産業者に相談して物件の紹介を依頼すると、民泊に適した物件を紹介してくれる可能性があります。
物件の探し方については、こちらの記事を参考にしてみてください。
まとめ
練馬区は家賃相場が安いので、物件を安く借りられるのがメリットです。
また、競合数も少ないため、集客がうまくできれば物件の予約率も上げやすくなります。
ただ、稼働率が全体的に低いため、集客方法を慎重に考えることが大切です。
料金設定の調整をうまく行うためにも、競合物件のリサーチも忘れずに行ってください。
本記事のポイントを踏まえて、練馬区での民泊事業の成功に向けた準備を進めていきましょう。
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2024年10月30日みなさんは、民泊を適切に運営できていますか？ 違法民泊は無許可の運営に限らず、変更の届出を怠ったりや虚偽の届出をしたりすることも当てはまるため、違法になるケースを知っておく必要があります。 そこで今回は、違法民泊になる例をご紹介します。違反にならないためのポイントも解説してるので、民泊オーナーの方はぜひ参考にしてみてください。 違法民泊になる主なケース 違法民泊と聞くと、許可を得ずに運営をするイメージがあるかもしれませんが、他にも違法に当たるケースがあることを知っておきましょう。 ここでは、違法民泊に該当する5つのケースをご紹介します。 無許可での運営や虚偽の届出 民泊では、事業を始める前に必ず自治体に届出または申請をすることが必須です。そのため、無許可で民泊をすることは違法になり、懲役6ヶ月以下もしくは100万円以下の罰金が発生する可能性があります。 宿泊料を受けて人を宿泊させることは民泊に当たるため、無許可で宿泊料を受けている時点で違反になるのもポイントです。 また、届出に関する内容に虚偽があった場合も同じような罰則内容になっています。 住宅宿泊管理業者に委託していない 家主不在型で民泊をする場合は、住宅宿泊管理業者に業務を委託する必要があります。オーナーが家に居住していないのにも関わらず、管理業者に代行を委託していないのが発覚した場合は、50万円以下の罰金が発生します。 しかし、オーナーが自分で住宅宿泊管理業者になるのであれば、代行会社を使う必要はありません。 宿泊者名簿を残していない 万が一の事故やトラブルの際に宿泊したゲストを調べるためにも、民泊新法では宿泊者名簿を3年間保存することが義務付けられています。 宿泊者名簿に不備があったり提出しなかったりすると、50万以下の罰金に課せられる場合があります。名簿には、名前や国籍、住所などを記入してもらい、2ヶ月ごとにきちんと報告するようにしましょう。 住所変更の届出を行っていない 住所変更の届出を行わないのも違反行為のひとつです。登録している物件の住所が変わった場合は、30日以内に新しい住所の届出をする必要があります。 そのため、住所変更を怠ると30万円以下の罰金が課されるケースがあります。また、住所以外にも、施設の名称が変わったにも関わらず届出をしていない場合も違反になるので気を付けましょう。 廃業届を出していない 事業の低迷や個人の死亡などが原因で廃業する際は、必ず廃業届を提出する必要があります。 民泊ビジネスを廃止したにも関わらず、廃業の手続きを行っていないと20万円以下の罰金に課せられる可能性があるので注意しましょう。 運営を終了した後も物件をそのままにしておくと、無許可の宿泊施設として通報されるリスクもあるので、廃業届は必ず提出することが重要です。 違法民泊はどうやって発覚する？ 違法民泊が発覚するケースでは「バレないと思った」と言う人がいますが、周りの住民からの通報や保健所の検査で発覚することが多いです。 近所の住民からの苦情 ゲストのゴミ出しのマナーが間違っていたり夜遅くまで騒いで近所迷惑になったりすると、近隣の住人にとっては迷惑行為になります。そのため、住民が自治体や警察に通報して調査が入り、そこから違法民泊が発覚するケースもあります。 また、マンション内で不特定多数の人が頻繁に出入りするのも怪しまれる原因のひとつです。 保健所による検査 民泊の申請をした後に保健所による検査が入り、構造設備に関するチェックが行われます。違法で民泊を行っている場合は、保健所が検査をしたときに違反がバレることも多いです。 また、設備要件を満たせていなかったり宿泊者名簿に不備があったりすると、摘発される可能性が高いです。 違法民泊にならないために大切なこと 「知らないうちに違反行為をしていた」ということにならないためにも、適切な運営を行っていくことが非常に重要です。 ここでは、民泊を行う際に大切なポイントを6つご紹介します。 法律にもとづいた運営を行う 以下の3つのいずれかで、必ず運営を行いましょう。 民泊新法 民泊新法は、2018年から施行された民泊の運営に関する法律です。民泊ビジネスを始める際は、民泊新法で申請するのが最もハードルは低く、基本的には申請のみで運営を始めることが可能です。 自治体にもよりますが、フロントの設置は必ずしも必須ではないため、セルフチェックインも取り入れられます。ただし、民泊新法では180日を超えての稼働はできないので、注意が必要です。 旅館業 ホテルや旅館、ホステルなどが分類される旅館業でも民泊ができます。旅館業は「ホテル・旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つがあり、民泊では簡易宿所営業で申請をするケースがほとんどです。 営業できる地域や満たす条件などが厳しいため、申請のハードルが高いのがデメリットですが、日数を気にせずに自由に営業できるメリットもあります。 建築基準法や消防設備など、満たすべき要件が多いので、事前に窓口に相談に行くのがおすすめです。 特区民泊 国が指定した国家戦略特別区域で、自治体が決めた条例によって民泊ができることを特区民泊と言います。特区民泊は180日ルールがありませんが、最低宿泊日数が2泊3日と定められているのが特徴です。 そのため、1泊のみの宿泊は受け付けられませんが、稼働日数に制限はありません。国家戦略特別区域は北九州市や大阪市などが指定されていますが、全てのエリアで民泊ができるわけではないので気を付けましょう。 180日ルールを遵守する 民泊を運営する際には、180日ルールを遵守することが非常に重要です。民泊新法で運営していて稼働日数が180日を超えると違反になるため、罰則が課せられる可能性があります。 もし180日以上稼働したいのであれば、旅館業で許可を取りましょう。 また、マンスリーマンションと併用するのもひとつの方法です。 届出や申請は正確に行う 違法民泊を避けるためには、届出や申請を正確に行うことも大切です。設備要件や居住要件は満たしているか、地域の条例を守れているかなどを確認しながら、手続きを行う際は不備がないよう慎重に行いましょう。 自分で申請をするのが不安な方は、行政書士や運営代行業者に依頼するのもおすすめです。 変更があった場合は必ず届出をする 事業内容に変更があった場合は、速やかに届出を行いましょう。それぞれの自治体では、ホームページに変更や廃業の届出に関する情報が記載されています。 […]
【港区編】賃貸物件で民泊をする際の相場と物件の探し方
2024年12月23日港区は、六本木や東京タワー、お台場などの観光スポットに加えてテレビ局や大使館なども多い区です。 また、新宿区や千代田区などと合わせて主要区のひとつでもあります。 港区の家賃は高いというイメージがあるかもしれませんが、民泊の経営戦略を立てていくためにも、実際の相場を知ることはとても大切です。 そこで今回は、港区の家賃の相場や平均稼働率などの民泊市場のデータをご紹介します。 物件選びや料金設定にぜひ活用してみてください。 賃貸物件で民泊はできるのか 賃貸物件での民泊は転貸とみなされるため、オーナーからの転貸許可が必要です。許可なしに運営すると契約違反となり、運営ができなくなる可能性もあるので気を付けましょう。 物件を探す際には、オーナーに転貸と民泊の運営も可能かどうかを確認することが大切です。 また、近年は民泊ができる賃貸物件を探せるサイトが増えてきているため、民泊可能物件から探してみるのもおすすめです。 転貸と民泊について詳しく知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。関連記事：転貸物件で民泊をするときに必要な手続きや運営のポイント 港区で民泊を始める際に知っておきたいこと 港区で民泊を始めたい人は、以下の2点について知っておきましょう。 地域の条例や届出の方法については、あらかじめ把握しておくことで準備がスムーズに進みます。 上乗せ条例 港区では、家主不在型の場合は以下のような制限が設けられています。 制限地域 民泊ができる期間 住居専用地域文京地区 4月1日〜4月10日7月10日〜8月31日12月20日〜1月10日3月20日〜31日 制限地域では、上記に記されていない期間は民泊の営業はできません。制限区域は、高輪地区や麻布地区、赤坂地区などにかけて広がっています。 家主不在型だと、物件を探せる範囲が狭くなってしまうため、家主居住型での民泊がおすすめです。家主居住型は制限区域など関係なく稼働できます。 届出の手順 港区で民泊を始める際には、民泊新法での届出を行います。 まずは、物件が居住要件や設備要件を満たしているかを確認しましょう。制限区域に当てはまらないか、マンションの管理規約や転貸に関する契約確認も必須です。 事前周知については、届出をする14日前までに行うよう定められています。必要な書類を集めて届出が完了すれば、標識を受け取って運営が開始できます。 運営開始後も定期的に報告を行う必要があるため、しっかりとした管理体制を整えることが大切です。 詳しい届出の方法については、港区のHPをご確認ください。また、こちらの記事でも必要書類について解説しています。関連記事：民泊の許可申請のやり方を解説！事前の確認事項と必要書類は？ 港区の賃貸相場 港区は、23区の中でも家賃が非常に高いエリアです。 ワンルーム 13.5万円 1K 12.6万円 1DK 16.8万円 1LDK 27.6万円 主な主要駅の家賃相場は、以下の通りです。 品川駅 ワンルーム：12.7万円1K：11万円 新橋駅 ワンルーム：14.9万円1K：13.3万円 青山一丁目駅 ワンルーム：12.8万円1K：14.6万円 六本木駅 ワンルーム：16万円1K：15.6万円 田町駅 ワンルーム：11.9万円1K：11.8万円 港区は、駅の数が33と主要5区の中では最も多くなっています。 そのため、表で紹介している駅の他にも主要駅はたくさんあり、どこに住んでも便利なエリアです。 繁華街やオフィスビル、大使館などが多く集まるため家賃は高いですが、治安の良さや華やかさも兼ね備えている魅力度の高い街です。 港区の民泊市場 港区は立地の良さや見どころの多さから、宿泊需要や宿泊単価が高くなっています。 （データ元：AirDNA） 平均稼働率 […]
民泊投資をやりたい方必見！投資パターンやメリット・デメリットについて解説
2024年10月30日人気の不動産投資の中でも、注目を集めているひとつが民泊投資です。訪日外国人が回復してきていることもあり、民泊投資に興味がある人も多いでしょう。 そこで今回は、民泊投資のメリットやデメリット、投資パターンなどについて解説します。投資を始める前に、まずは民泊自体についての理解も深めておきましょう。 民泊投資のメリット・デメリット まずは、民泊投資のメリットとデメリットについて知りましょう。ここでは、4つのメリットと5つのデメリットを解説します。 メリットはうまく利用して、デメリットに対しては対策を考えていくことが大切です。 メリット メリットは利回りの高さやリノベーションがしやすいことなどです。 利回りが高い 民泊投資の大きなメリットは、利回りが高いことです。一般的な賃貸物件とは違って民泊は宿泊料金を自分で設定できるため、収益性が大幅に向上します。ハイシーズンや長期休暇などの時期には宿泊料を高くしても需要があるので、その分利益も上がります。 また、閑散期には宿泊の値段をすこし下げて稼働率をキープすることも可能で、料金のバランスを取りながら黒字をキープできるのがメリットです。 原状回復費が少ない 原状回復費が比較的少ないことも、魅力のひとつです。賃貸物件は長期間にわたって住人が住むため、設備が劣化したり損傷したりするリスクがあります。 そのため、退去時に原状回復費がかかってしまいますが、民泊は短期滞在が多いので原状回復費が少なくて済みます。 リノベーションしやすい もし一軒家を貸切にしたりマンションの一棟貸しをしたりする場合は、賃貸借契約を結ばないため、リフォームやリノベーションがやりやすいのもメリットのひとつです。 賃貸物件だと家の所有者と話し合って、どこまで手を加えていいのかを話し合わなければいけません。しかし、一棟貸しや一軒家を所有している場合は、比較的リノベーションが行いやすくなります。 ただし、民泊であっても賃貸借契約を結んでいるのであれば、必ず所有者に確認を取りましょう。 築年数の影響があまりない 賃貸物件に投資をする際、築年数が古いと需要が低くなってしまうこともあります。一方で、民泊を利用する人は立地やアクセスの良い場所に泊まりたい人が多いので、築年数が経っている家や中古物件でも、清潔感があってニーズを満たしていれば稼働率アップは十分に狙えます。 内装や設備をリノベーションすることで、古い物件でも新しい魅力を持たせることが可能です。 デメリット デメリットは法律による規制やトラブルの可能性があることです。 利益が出るまで時間がかかる 民泊を始めたばかりの時期は、すぐに予約が入るとは限りません。予約サイトに物件を掲載しても、初めの数ヶ月は中々予約が入らずに経営を圧迫する可能性があります。 また、運営のノウハウや集客のコツを取得する時間も必要です。そのため、利益が出て稼働率が高くなるにはある程度時間がかかることを覚えておきましょう。 初期コストが高くなる 民泊を始めるには、物件の購入や賃貸契約に加え、内装や設備の整備、必要な許可や登録手続きにかかる費用が発生します。 リノベーションをする場合はさらに費用がかさむので、初期コストはどうしても高くなってしまうのがデメリットです。 また、家具や家電の購入、運営を委託する場合は代行業者への依頼料も必要になります。 運営日数の制限を受ける 民泊投資をする際に必ず知っておかなければいけないのが、民泊新法での運営日数の制限です。民泊新法では、稼働できる日数が1年で180日以内と定められています。 さらに地域によっては、独自の条例でさらにルールが厳しいエリアもあるので注意しましょう。繁忙期や閑散期を見極めて、うまく稼働日数を調整していけるかがポイントになります。 開業までに多くの手続きが必要 民泊を開業する際には、さまざまな手続きが必要です。届出にはさまざまな書類を用意することになるので、記入漏れや不備がないように確認しながら行うことが大切です。 他にも、保険の加入や消防法令適合通知書の入手も行うため、手続きが多いと感じてしまうかもしれません。 近隣住民とのトラブルが発生するリスクがある 民泊運営では、近隣住民との関係が非常に重要です。民泊は短期間の宿泊が多いため、頻繁に新しいゲストが訪れることになります。 このため、騒音やゴミの出し方などが原因で、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。 また、近隣住民からの苦情が多くなると運営が難しくなる場合もあるため、事前に近隣住民とのコミュニケーションを図り理解を得る努力が必要です。 知っておきたい3つの民泊投資パターン では、実際に民泊投資をする際の3つの投資パターンを紹介します。それぞれにメリットやデメリットがあるため、自分に合った投資方法を選んでいきましょう。 自分がオーナーになって運営する 1つ目は、自分の持っている家や新しい不動産を購入して民泊を運営する方法です。 自分がオーナーとして運営することで、値段の設定や内装などを自由に決められるのがメリットです。初期投資は高くなってしまいますが、収益は全て自分のものになるので、リターンも大きくなるでしょう。 ただし、自分で運営する場合は予約の管理や問い合わせへの返信、チェックイン対応など、さまざまな業務が発生するので、手間もかかります。 所有している物件を貸し出す 2つ目は、自分の不動産を他社に貸して民泊をするパターンです。 このパターンでは、宿泊費ではなく家賃が収入源になるので、稼働率の有無に関わらず毎月収益が発生するのがメリットです。「民泊ができる賃貸物件」として価値も高くなるため、高い賃料で貸し出せるチャンスもあります。 しかし、借り手が見つからない限りは収益も発生しないので注意が必要です。 借りた物件で民泊をする（転貸） 3つ目は、賃貸として借りている物件で民泊をするパターンです。 厳密には投資とは言えませんが、新しく家を買うコストをおさえられるため、少ない費用で始められるというメリットがあります。 ただし、転貸をする場合は、物件の所有者から許可をもらわなければいけません。転貸の許可はもちろんですが、民泊の運営に対しての許可も得ておくと、後々のトラブル防止にも繋がるでしょう。 民泊投資でおさえておくべきポイント 民泊投資では、法律や物件の選び方など、知っておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、5つのポイントを紹介するので、民泊に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。 […]
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