民泊投資をやりたい方必見！投資パターンやメリット・デメリットについて解説

人気の不動産投資の中でも、注目を集めているひとつが民泊投資です。訪日外国人が回復してきていることもあり、民泊投資に興味がある人も多いでしょう。

そこで今回は、民泊投資のメリットやデメリット、投資パターンなどについて解説します。投資を始める前に、まずは民泊自体についての理解も深めておきましょう。

民泊投資のメリット・デメリット

まずは、民泊投資のメリットとデメリットについて知りましょう。ここでは、4つのメリットと5つのデメリットを解説します。

メリットはうまく利用して、デメリットに対しては対策を考えていくことが大切です。

メリット

メリットは利回りの高さやリノベーションがしやすいことなどです。

利回りが高い

民泊投資の大きなメリットは、利回りが高いことです。一般的な賃貸物件とは違って民泊は宿泊料金を自分で設定できるため、収益性が大幅に向上します。ハイシーズンや長期休暇などの時期には宿泊料を高くしても需要があるので、その分利益も上がります。

また、閑散期には宿泊の値段をすこし下げて稼働率をキープすることも可能で、料金のバランスを取りながら黒字をキープできるのがメリットです。

原状回復費が少ない

原状回復費が比較的少ないことも、魅力のひとつです。賃貸物件は長期間にわたって住人が住むため、設備が劣化したり損傷したりするリスクがあります。

そのため、退去時に原状回復費がかかってしまいますが、民泊は短期滞在が多いので原状回復費が少なくて済みます。

リノベーションしやすい

もし一軒家を貸切にしたりマンションの一棟貸しをしたりする場合は、賃貸借契約を結ばないため、リフォームやリノベーションがやりやすいのもメリットのひとつです。

賃貸物件だと家の所有者と話し合って、どこまで手を加えていいのかを話し合わなければいけません。しかし、一棟貸しや一軒家を所有している場合は、比較的リノベーションが行いやすくなります。

ただし、民泊であっても賃貸借契約を結んでいるのであれば、必ず所有者に確認を取りましょう。

築年数の影響があまりない

賃貸物件に投資をする際、築年数が古いと需要が低くなってしまうこともあります。一方で、民泊を利用する人は立地やアクセスの良い場所に泊まりたい人が多いので、築年数が経っている家や中古物件でも、清潔感があってニーズを満たしていれば稼働率アップは十分に狙えます。

内装や設備をリノベーションすることで、古い物件でも新しい魅力を持たせることが可能です。

デメリット

デメリットは法律による規制やトラブルの可能性があることです。

利益が出るまで時間がかかる

民泊を始めたばかりの時期は、すぐに予約が入るとは限りません。予約サイトに物件を掲載しても、初めの数ヶ月は中々予約が入らずに経営を圧迫する可能性があります。

また、運営のノウハウや集客のコツを取得する時間も必要です。そのため、利益が出て稼働率が高くなるにはある程度時間がかかることを覚えておきましょう。

初期コストが高くなる

民泊を始めるには、物件の購入や賃貸契約に加え、内装や設備の整備、必要な許可や登録手続きにかかる費用が発生します。

リノベーションをする場合はさらに費用がかさむので、初期コストはどうしても高くなってしまうのがデメリットです。

また、家具や家電の購入、運営を委託する場合は代行業者への依頼料も必要になります。

運営日数の制限を受ける

民泊投資をする際に必ず知っておかなければいけないのが、民泊新法での運営日数の制限です。民泊新法では、稼働できる日数が1年で180日以内と定められています。

さらに地域によっては、独自の条例でさらにルールが厳しいエリアもあるので注意しましょう。繁忙期や閑散期を見極めて、うまく稼働日数を調整していけるかがポイントになります。

開業までに多くの手続きが必要

民泊を開業する際には、さまざまな手続きが必要です。届出にはさまざまな書類を用意することになるので、記入漏れや不備がないように確認しながら行うことが大切です。

他にも、保険の加入や消防法令適合通知書の入手も行うため、手続きが多いと感じてしまうかもしれません。

近隣住民とのトラブルが発生するリスクがある

民泊運営では、近隣住民との関係が非常に重要です。民泊は短期間の宿泊が多いため、頻繁に新しいゲストが訪れることになります。

このため、騒音やゴミの出し方などが原因で、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

また、近隣住民からの苦情が多くなると運営が難しくなる場合もあるため、事前に近隣住民とのコミュニケーションを図り理解を得る努力が必要です。

知っておきたい3つの民泊投資パターン

では、実際に民泊投資をする際の3つの投資パターンを紹介します。それぞれにメリットやデメリットがあるため、自分に合った投資方法を選んでいきましょう。

自分がオーナーになって運営する

1つ目は、自分の持っている家や新しい不動産を購入して民泊を運営する方法です。

自分がオーナーとして運営することで、値段の設定や内装などを自由に決められるのがメリットです。初期投資は高くなってしまいますが、収益は全て自分のものになるので、リターンも大きくなるでしょう。

ただし、自分で運営する場合は予約の管理や問い合わせへの返信、チェックイン対応など、さまざまな業務が発生するので、手間もかかります。

所有している物件を貸し出す

2つ目は、自分の不動産を他社に貸して民泊をするパターンです。

このパターンでは、宿泊費ではなく家賃が収入源になるので、稼働率の有無に関わらず毎月収益が発生するのがメリットです。「民泊ができる賃貸物件」として価値も高くなるため、高い賃料で貸し出せるチャンスもあります。

しかし、借り手が見つからない限りは収益も発生しないので注意が必要です。

借りた物件で民泊をする（転貸）

3つ目は、賃貸として借りている物件で民泊をするパターンです。

厳密には投資とは言えませんが、新しく家を買うコストをおさえられるため、少ない費用で始められるというメリットがあります。

ただし、転貸をする場合は、物件の所有者から許可をもらわなければいけません。転貸の許可はもちろんですが、民泊の運営に対しての許可も得ておくと、後々のトラブル防止にも繋がるでしょう。

民泊投資でおさえておくべきポイント

民泊投資では、法律や物件の選び方など、知っておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、5つのポイントを紹介するので、民泊に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

法律や条例について知っておく

まずは、民泊の3つの制度について理解しておきましょう。民泊新法、特区民泊、旅館業の3つの法律があり、いずれかの制度を通して申請や届出を行います。

それぞれの制度で少しずつ規制が異なるため、違いを把握しておくことが大切ですが、地域の上乗せ条例も事前に確認しましょう。

エリアによっては稼働できる場所や曜日が厳しく決められている場合もあるため、事前の確認が大切です。

物件の他の活用方法も考える

民泊新法で運営する場合は、180日以外の活用方法を考えておくのがおすすめです。例えば、マンスリーマンションと併用して収益を上げる方法があります。

また、旅館業は営業日数の制限はありませんが、レンタルスペースや時間貸しも可能です。物件の活用方法が他にあると、投資のリスクを分散して収益を上げ続けることができるでしょう。

細かい収支シミュレーションをする

民泊投資を成功させるためには、収支シミュレーションを細かく行うことが必須です。宿泊料金や稼働率をもとに予想収入を出して、シーズンごとの変動や閑散期も考慮して実際の収入がどの程度になるかを見積もります。

また、毎月の光熱費や清掃費、管理費などの経費を計算して、初期投資を回収できるかの確認も大切です。

立地を重視する

民泊投資において、立地は成功の鍵を握る重要な要素です。どれだけ広くて綺麗な物件でも、アクセスが悪いと稼働率が悪くなってしまう可能性もあります。

宿泊に利用する施設は、やはり立地が重視されるため、観光地から徒歩圏内や空港からのアクセスが良い場所などを選ぶと需要も高まるでしょう。

インバウンドに対応できるようにしておく

コロナが落ち着いて以来、訪日外国人の増加に伴って宿泊施設の需要も高くなってきています。民泊はもともと外国で主流だった宿泊形態ということもあり、日本でも外国人の利用が多いです。

そのため、英語やアジア圏の言語などでハウスルールを説明したりゲスト対応ができたりすると、ゲストの満足度も高くなるでしょう。

まとめ

民泊投資は、近年注目を集めている不動産投資のひとつです。

利回りの高さや原状回復費の少なさなど、多くのメリットがありますが、同時に利益が出るまでの時間や初期コストの高さといったデメリットも存在します。

これらの要素をしっかりと理解して、利益を出せるかを見極めながら物件や運営パターンを決めていくことが大切です。

本記事を参考に、自身に合った投資方法をぜひ見つけていきましょう。