一軒家で民泊を始めるときの相場は？メリットや費用を抑えるコツ

一軒家で民泊運営を始める時、どのぐらいの相場で始められるものなのでしょうか？今回は、具体的に費用を提示しながら一軒家で民泊をする際の相場を説明していきます。

必要な費用を合算していくことで、実際の運営のイメージがつきやすくなります。また、抑えられる出費についても解説していきますので、参考にしてみてください。

一軒家で民泊を始めるときの費用相場は？

民泊を一軒家で始める際に懸念されるのが初期費用です。マンションなどと比べて費用が高くなる傾向にありますが、まずは具体的にどのくらいの費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。

今回は、3000万円の物件を購入した場合を想定して、必要な費用をご紹介します。

家の購入費

家の購入費は、民泊を始める際の最も大きな初期投資のひとつです。物件の価格は地域や立地によって大きく異なりますが、一般的には数百万円から数千万円の範囲です。

首都圏の物件の場合、大体の目安の金額は以下の表の通りです。

	購入	賃貸（賃料/管理費）
新築物件	3500~5000万円	–
中古物件	1000~3000万円	10~20万円

購入時には、印紙税や不動産取得税、仲介手数料、登録免許税、登記費用などの物件価格の数パーセントに相当する諸費用も考慮する必要があります。

印紙税

印紙税は、売買契約書やその他の文書に貼付する印紙に対して課される税金です。

一軒家を購入する際には、売買契約書または住宅ローン契約書に印紙税を一度だけ貼付することが義務付けられています。印紙税の値段は、契約金額に応じて変動します。

契約金額が1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

購入する物件の価格を考慮し、印紙税の負担を初期費用に見積もることが重要です。

参考記事：国税庁

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される税金です。課税標準となる「不動産の価格」は、実際に取引した価格ではなく、市町村の固定資産税課税台帳に登録された価格をさします。

税率の本則は、不動産の価格の4％ですが、土地と居住用の建物については３％に軽減する措置がとられています。

課税標準額を具体的に調べる場合は、市町村の税務課などで課税標準額を調べます。売買契約が進んでいる場合は、不動産会社もしくは司法書士が「固定資産税評価証明書」を取得しているはずですから、それを参照してください。

また、一定の条件を満たす場合には軽減措置が適用されることもあるので、税務署や専門家に相談することをおすすめします。

仲介手数料

一軒家を購入する際には、仲介業者を通じて物件を探すことが一般的です。

仲介業者を利用した場合は仲介手数料が発生し、金額は物件の購入価格に対して一定の割合で計算されることが多いです。

例えば3000万円の物件であれば、成約価格×3％＋6万円に消費税を加えた金額となり、約105万6000円が上限となります。

ただし、近年の法改正で800万円以下の低廉な不動産の仲介手数料が引き上げられた点には注意が必要です（一律税込33万円に引き上げ）。

以下の記事では最新の法令に基づいて、不動産の仲介手数料を解説しています。

参考：【2024年改正対応】不動産仲介手数料の最新ルールと具体的計算方法（トーマ不動産マガジン）

登録免許税

登録免許税は不動産の登記に関連するもので、物件を購入した際に支払いが発生する費用です。土地や建物の所有権を登記するために一度のみ払うもので、税率は物件の評価額に基づいて計算されます。

評価額の0.4%が登録免許税として課税されるため、3000×0.4％=12万円となります。特例措置が適用される場合の金額は、軽減税率0.15％となるので、3000×0.15％=4万5千円です。

登記費用

登記費用は、不動産の所有権を公的に証明するために必要な費用です。登記所（法務局）の登記簿に登録が行われることで、法律的なトラブルを避けることができます。

登記費用は種類や枚数によって変動しますが、１通につき480円~600円がかかります。また、登記の登録手続きを司法書士に依頼した場合、5~10万円前後かかります。

参考記事：法務省

ローン借入費用

ローンを組んで一軒家を民泊にすることが多く、借入費用には、金融機関による保証料や事務手数料が含まれます。金利は借入額に応じて変動するため、長期的な月々の返済計画を立てる際に重要な要素の一つです。

融資手数料には、定額型の3万～6万円程度の設定と、定率型の借入金額の2.2％の設定があります。

ローン借入には保証料が通常発生しますが、フラット35などを利用することで、保証料が無料になるのでおすすめです。物件の購入価格や借入額に応じて異なるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

リフォームの費用目安

住宅をリフォームして民泊施設にする場合、リフォーム内容や工事の範囲によって費用目安は変わります。フルリフォームと部分リフォームの場合の費用目安を見ていきましょう。

民泊のために空き家やマンションをフルリフォームする場合、平均費用は516.5万円～1,173万円といわれています。なぜここまで相場が幅広いかというと、戸建てかマンションかという「住宅の種類」や、耐震リフォームをするかスケルトンリフォームをするかといった「リフォームの種類」によって費用が大きく異なるからです。

大体の目安として、マンションのフルリフォームならば300万円～700万円、戸建てのフルリフォームなら1,000万円～1,500万円が相場となります。

参考：民泊に向けたリフォームのポイントと費用｜民泊リフォームを始める前に知っておくべきこと－リフォームするなら【リフォームガイド】

消防設備

宿泊施設としての安全性を確保するために、火災報知器や消火器の設置が消防法で義務付けられています。一般的に設置費用は、20~30万円程度です。

以下のものが設置されていないと民泊の届け出が受理されないので、注意してください。

• 非常灯
• 火災報知器
• 避難誘導灯
• 消化器
• 非常時経路

火災報知器は各部屋に設置と定期的な点検が必要であり、消火器は容易にアクセスできる場所に配置し、使用方法を宿泊客に周知することが大切です。

参考記事：消防庁

家電

宿泊客に快適な滞在を提供するために、必要な家電を揃えることも重要です。

基本的な家電の費用は、30~40万円程度で以下のものが挙げられます。

• 冷蔵庫
• 電子レンジ
• 洗濯機
• テレビ
• エアコン
• 暖房器具
• ドライヤー
• 掃除機

季節に応じたものやゲストが快適に過ごせるための家電を選ぶことを意識しましょう。家電の購入には初期投資がかかりますが、質の良い製品を選ぶことで、長期間にわたって使用できるため、コストパフォーマンスを考慮することが可能になります。

家具

家具はゲストの快適さを左右する重要な要素で、リラックスできる空間を提供するために欠かせません。

基本的な家具の費用は、20~30万円程です。

• ベッド
• テーブル
• 椅子
• ソファ

家具の選定にあたっては、耐久性やメンテナンスのしやすさも考慮しましょう。たくさんの人が利用する民泊では、傷や汚れが目立ちやすいため、丈夫で掃除が簡単な素材を選ぶのがおすすめです。

さらに、インテリアのスタイルにも気を配り、ゲストにとって魅力的な空間を演出するために家具の配置や統一性にも工夫を凝らしたりインテリアを充実させたりしましょう。

寝具

寝具を揃えるのにかかる費用は、ベッドとリネン類で3~10万円程度です。クイーンサイズやダブルサイズのベッドを用意することで、カップルや家族連れにも対応できます。

また、訪日外国人は高身長の方も多いので、大きめのベッドを準備しておきましょう。ゲストが安心して利用できるよう、アレルギー対応の寝具を選ぶこともおすすめです。

アメニティ

基本的なアメニティの費用は、5~10万円程度で以下のものを用意しましょう。

• タオル
• シャンプー
• ボディソープ
• バスアメニティ
• 調理器具
• 食器
• 基本的な調味料
• Wi-Fi

アメニティの選定にあたっては、ターゲットとなるゲストのニーズを考慮することが大切です。

リフォームやリノベーション

リフォームやリノベーションで内装や設備のアップデートが必要になるケースもあります。リフォームは壁紙の張替えや床の修理など、主に見た目を改善することが目的です。

一方、リノベーションは、機能性を向上させることを重視した間取りの変更や水回りの改修などが行われます。リフォーム・リノベーションは、どの程度変更するかによりかかる費用が大幅に変わるので、5~100万円程度を考慮しておきます。

一軒家で民泊をするメリット

では次に、一軒家で民泊をするメリットについて解説します。一軒家ならではの魅力を知って、うまく運営に活かしていきましょう。

プライバシーが保てる

一軒家で民泊をする場合、マンションよりもゲストのプライバシーをしっかりと確保できるのがメリットです。

一軒家では、他の住民と共有スペースがないため、物件全体を貸し切ってリラックスした時間を過ごすことができます。特に、家族連れやグループ旅行者にとって大きな魅力となり、ゲストは気兼ねなく過ごせます。

家族連れやグループでの宿泊を狙える

一軒家での民泊は、家族連れやグループ旅行者にとって非常に魅力的な選択肢です。広いスペースを持つ一軒家では、宿泊客が一緒に過ごすことができるリビングやダイニングエリアがあり、食事や団らんを楽しむことができます。

また、複数の寝室があることで、互いのプライバシーを保ちながらも一緒に滞在することが可能です。グループでの宿泊は、宿泊費を分担できるため、経済的なメリットも大きいです。

一軒家での民泊を安く抑える方法

これまでの記事の流れで、大体の費用が算出できました。思った以上に費用がかかっていて、悩んでしまう方もいるでしょう。

ここでは、民泊をやすく抑えるポイントを2つご紹介します。いい物件が見つかれば、50~100万円程度抑えられるので参考にしてください。

購入ではなく賃貸にする

初めから一軒家を購入することに抵抗がある方は、購入するのではなく賃貸を選ぶことがおすすめです。

賃貸にすることにより、初期投資を大幅に抑えられます。民泊ビジネスがどのように展開されるか不透明な場合、賃貸契約を結ぶことでリスク軽減になります。

賃貸物件であれば、物件の維持管理や固定資産税の負担がなく、運営に専念できる環境を整えることが可能です。また、賃貸物件は短期間での契約更新が可能なため、需要の変化や180日の営業の縛りに応じて柔軟に対応できます。

状態が良い物件を選ぶ

安くても建物が古いと、リノベーションやリフォームが必要となり、想像以上に費用が高額になることがあるので要注意です。

状態が良い物件を選ぶことで、初期投資を抑えて長期的な運営コストを削減することが可能になります。

壁や床の傷み、配管や電気設備の老朽化など、目に見える部分だけでなく、隠れた部分もチェックまで行い、外観や内装の状態をしっかりと確認しましょう。

定期的に手入れが行われている物件は長持ちしやすく、安心して運営できるので、過去のメンテナンス履歴を確認することもおすすめです。

まとめ

一軒家で民泊を始める際の相場や必要な費用について解説しました。民泊は、特に観光地やビジネスエリアにおいて需要が高まっており、適切な準備を行うことで収益を上げることが可能です。

費用面では、多岐にわたる初期投資が必要ですが、コストをしっかりと把握することで、無理のない運営が実現できます。

今回ご紹介したポイントを踏まえて、成功する民泊運営を目指しましょう。

参考：利益率は何パーセントが理想？業種別の営業利益率目安と計算方法をわかりやすく解説｜ロロント株式会社