【品川区編】賃貸物件で民泊をする際の相場と物件の探し方
品川区は、羽田空港や新幹線の停車駅に近いことから、東京滞在の拠点にしやすいエリアです。
高い稼働率が期待できますが、区の条例と合わせて家賃の相場も知っておくことが大切です。
そこで今回は、品川区の家賃の相場や平均稼働率などの民泊市場のデータをご紹介します。
物件選びや料金設定にぜひ活用してみてください。
CONTENTS
賃貸物件で民泊はできるのか
賃貸物件での民泊は転貸とみなされるため、オーナーからの転貸許可が必要です。
許可なしに運営すると契約違反となり、運営ができなくなる可能性もあるので気を付けましょう。
物件を探す際には、オーナーに転貸と民泊の運営も可能かどうかを確認することが大切です。
また、近年は民泊ができる賃貸物件を探せるサイトが増えてきているため、民泊可能物件から探してみるのもおすすめです。
転貸と民泊について詳しく知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。
関連記事：転貸物件で民泊をするときに必要な手続きや運営のポイント
品川区で民泊を始める際に知っておきたいこと
品川区で民泊を始めたい人は、以下の2点について知っておきましょう。
- 上乗せ条例
- 届出の手順
地域の条例や届出の方法については、あらかじめ把握しておくことで準備がスムーズに進みます。
上乗せ条例
品川区において、1年で180日まで自由に民泊ができるのは近隣商業地域と商業地域です。
その他の地域は制限区域とされ、平日は稼働できません。
祝日が平日の場合も民泊はできないので気を付けましょう。
ただし、商業地域と近隣商業地域に当てはまる範囲が狭いため、慎重に物件を選ぶ必要があります。
用途地域については、区のHPからマップにアクセスできます。
届出の手順
品川区で民泊を始める際には、民泊新法での届出を行います。
まずは、物件が居住要件や設備要件を満たしているかを確認しましょう。
制限区域に当てはまらないか、マンションの管理規約や転貸に関する契約確認も必須です。
事前周知については、届出をする前に行うよう定められています。
必要な書類を集めて届出が完了すれば、標識を受け取って運営が開始できます。
運営開始後も定期的に報告を行う必要があるため、しっかりとした管理体制を整えることが大切です。
詳しい届出の方法については、品川区のHPをご確認ください。
また、こちらの記事でも必要書類について解説しています。
関連記事：民泊の許可申請のやり方を解説！事前の確認事項と必要書類は？
品川区の賃貸相場
品川区の賃貸の相場は、東京都の平均家賃と同じくらいの値段です。
| ワンルーム | 9万円 |
| 1K | 9.7万円 |
| 1DK | 12.5万円 |
| 1LDK | 17.6万円 |
では、主な主要駅も見てみましょう。
| 大井町駅 | ワンルーム：9.3万円1K：9.7万円 |
| 五反田駅 | ワンルーム：10.7万円1K：10.6万円 |
| 武蔵小山駅 | ワンルーム：9.3万円1K：10.5万円 |
| 青物横丁駅 | ワンルーム：9.6万円1K：10万円 |
| 大崎駅 | ワンルーム：9.1万円1K：10万円 |
大井町駅と五反田駅は区を代表する主要駅であり、それぞれ3つの路線が通っているため、都心に限らず羽田空港方面へのアクセスも良好です。
青物横丁駅は品川駅まで4分と好アクセスなので、ビジネス目的での滞在にも非常に便利です。
品川区の民泊市場
では、実際の品川区の民泊市場はどのような数字になっているのでしょうか？
以下の表は、平均稼働率や物件数をまとめたものです。
（データ元：AirDNA）
| 平均稼働率 | 平均宿泊単価 | 物件数 |
| 77％ | 24,000円 | 275 |
品川区は都心に出やすく成田空港や羽田空港へのアクセスも良いのが強みです。
そのため、新幹線や飛行機といったさまざまな交通機関を使えることが、大きなアピールポイントとして活用できます。
稼働率は高い時期で85％まで上がっているため、連休や海外の長期休みに合わせて予約を増やす工夫をしていきましょう。
品川区の民泊可能な賃貸物件の探し方
品川区で民泊ができる賃貸物件を探す際は、不動産サイトや民泊専用のプラットフォームを活用できます。
不動産サイトで気になった物件があれば、直接問い合わせて民泊ができるか確認してみましょう。
ただ、賃貸物件は民泊NGなところも多いため、効率良く物件探しをしたい場合は民泊ができる物件を紹介しているサイトの利用がおすすめです。
また、地元の不動産業者に相談して物件の紹介を依頼すると、民泊に適した物件を紹介してくれる可能性があります。
まとめ
品川区は都心から近いのにも関わらず、平均家賃はそこまで高くないのがメリットです。
ただし、自由に民泊を営業できる範囲が狭いため、限られた日数で収益を出せるか、家賃を含めた経費を引いたときに黒字になるかなどをシミュレーションしておくことがポイントです。
本記事のポイントを踏まえて、品川区での民泊事業の成功に向けた準備を進めていきましょう。
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民泊投資をやりたい方必見！投資パターンやメリット・デメリットについて解説
2024年10月30日人気の不動産投資の中でも、注目を集めているひとつが民泊投資です。訪日外国人が回復してきていることもあり、民泊投資に興味がある人も多いでしょう。 そこで今回は、民泊投資のメリットやデメリット、投資パターンなどについて解説します。投資を始める前に、まずは民泊自体についての理解も深めておきましょう。 民泊投資のメリット・デメリット まずは、民泊投資のメリットとデメリットについて知りましょう。ここでは、4つのメリットと5つのデメリットを解説します。 メリットはうまく利用して、デメリットに対しては対策を考えていくことが大切です。 メリット メリットは利回りの高さやリノベーションがしやすいことなどです。 利回りが高い 民泊投資の大きなメリットは、利回りが高いことです。一般的な賃貸物件とは違って民泊は宿泊料金を自分で設定できるため、収益性が大幅に向上します。ハイシーズンや長期休暇などの時期には宿泊料を高くしても需要があるので、その分利益も上がります。 また、閑散期には宿泊の値段をすこし下げて稼働率をキープすることも可能で、料金のバランスを取りながら黒字をキープできるのがメリットです。 原状回復費が少ない 原状回復費が比較的少ないことも、魅力のひとつです。賃貸物件は長期間にわたって住人が住むため、設備が劣化したり損傷したりするリスクがあります。 そのため、退去時に原状回復費がかかってしまいますが、民泊は短期滞在が多いので原状回復費が少なくて済みます。 リノベーションしやすい もし一軒家を貸切にしたりマンションの一棟貸しをしたりする場合は、賃貸借契約を結ばないため、リフォームやリノベーションがやりやすいのもメリットのひとつです。 賃貸物件だと家の所有者と話し合って、どこまで手を加えていいのかを話し合わなければいけません。しかし、一棟貸しや一軒家を所有している場合は、比較的リノベーションが行いやすくなります。 ただし、民泊であっても賃貸借契約を結んでいるのであれば、必ず所有者に確認を取りましょう。 築年数の影響があまりない 賃貸物件に投資をする際、築年数が古いと需要が低くなってしまうこともあります。一方で、民泊を利用する人は立地やアクセスの良い場所に泊まりたい人が多いので、築年数が経っている家や中古物件でも、清潔感があってニーズを満たしていれば稼働率アップは十分に狙えます。 内装や設備をリノベーションすることで、古い物件でも新しい魅力を持たせることが可能です。 デメリット デメリットは法律による規制やトラブルの可能性があることです。 利益が出るまで時間がかかる 民泊を始めたばかりの時期は、すぐに予約が入るとは限りません。予約サイトに物件を掲載しても、初めの数ヶ月は中々予約が入らずに経営を圧迫する可能性があります。 また、運営のノウハウや集客のコツを取得する時間も必要です。そのため、利益が出て稼働率が高くなるにはある程度時間がかかることを覚えておきましょう。 初期コストが高くなる 民泊を始めるには、物件の購入や賃貸契約に加え、内装や設備の整備、必要な許可や登録手続きにかかる費用が発生します。 リノベーションをする場合はさらに費用がかさむので、初期コストはどうしても高くなってしまうのがデメリットです。 また、家具や家電の購入、運営を委託する場合は代行業者への依頼料も必要になります。 運営日数の制限を受ける 民泊投資をする際に必ず知っておかなければいけないのが、民泊新法での運営日数の制限です。民泊新法では、稼働できる日数が1年で180日以内と定められています。 さらに地域によっては、独自の条例でさらにルールが厳しいエリアもあるので注意しましょう。繁忙期や閑散期を見極めて、うまく稼働日数を調整していけるかがポイントになります。 開業までに多くの手続きが必要 民泊を開業する際には、さまざまな手続きが必要です。届出にはさまざまな書類を用意することになるので、記入漏れや不備がないように確認しながら行うことが大切です。 他にも、保険の加入や消防法令適合通知書の入手も行うため、手続きが多いと感じてしまうかもしれません。 近隣住民とのトラブルが発生するリスクがある 民泊運営では、近隣住民との関係が非常に重要です。民泊は短期間の宿泊が多いため、頻繁に新しいゲストが訪れることになります。 このため、騒音やゴミの出し方などが原因で、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。 また、近隣住民からの苦情が多くなると運営が難しくなる場合もあるため、事前に近隣住民とのコミュニケーションを図り理解を得る努力が必要です。 知っておきたい3つの民泊投資パターン では、実際に民泊投資をする際の3つの投資パターンを紹介します。それぞれにメリットやデメリットがあるため、自分に合った投資方法を選んでいきましょう。 自分がオーナーになって運営する 1つ目は、自分の持っている家や新しい不動産を購入して民泊を運営する方法です。 自分がオーナーとして運営することで、値段の設定や内装などを自由に決められるのがメリットです。初期投資は高くなってしまいますが、収益は全て自分のものになるので、リターンも大きくなるでしょう。 ただし、自分で運営する場合は予約の管理や問い合わせへの返信、チェックイン対応など、さまざまな業務が発生するので、手間もかかります。 所有している物件を貸し出す 2つ目は、自分の不動産を他社に貸して民泊をするパターンです。 このパターンでは、宿泊費ではなく家賃が収入源になるので、稼働率の有無に関わらず毎月収益が発生するのがメリットです。「民泊ができる賃貸物件」として価値も高くなるため、高い賃料で貸し出せるチャンスもあります。 しかし、借り手が見つからない限りは収益も発生しないので注意が必要です。 借りた物件で民泊をする（転貸） 3つ目は、賃貸として借りている物件で民泊をするパターンです。 厳密には投資とは言えませんが、新しく家を買うコストをおさえられるため、少ない費用で始められるというメリットがあります。 ただし、転貸をする場合は、物件の所有者から許可をもらわなければいけません。転貸の許可はもちろんですが、民泊の運営に対しての許可も得ておくと、後々のトラブル防止にも繋がるでしょう。 民泊投資でおさえておくべきポイント 民泊投資では、法律や物件の選び方など、知っておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、5つのポイントを紹介するので、民泊に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。 […]
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