違法民泊になるケースは？該当例を知って適正な運営に活かそう

みなさんは、民泊を適切に運営できていますか？

違法民泊は無許可の運営に限らず、変更の届出を怠ったりや虚偽の届出をしたりすることも当てはまるため、違法になるケースを知っておく必要があります。

そこで今回は、違法民泊になる例をご紹介します。違反にならないためのポイントも解説してるので、民泊オーナーの方はぜひ参考にしてみてください。

違法民泊になる主なケース

違法民泊と聞くと、許可を得ずに運営をするイメージがあるかもしれませんが、他にも違法に当たるケースがあることを知っておきましょう。

ここでは、違法民泊に該当する5つのケースをご紹介します。

無許可での運営や虚偽の届出

民泊では、事業を始める前に必ず自治体に届出または申請をすることが必須です。そのため、無許可で民泊をすることは違法になり、懲役6ヶ月以下もしくは100万円以下の罰金が発生する可能性があります。

宿泊料を受けて人を宿泊させることは民泊に当たるため、無許可で宿泊料を受けている時点で違反になるのもポイントです。

また、届出に関する内容に虚偽があった場合も同じような罰則内容になっています。

住宅宿泊管理業者に委託していない

家主不在型で民泊をする場合は、住宅宿泊管理業者に業務を委託する必要があります。オーナーが家に居住していないのにも関わらず、管理業者に代行を委託していないのが発覚した場合は、50万円以下の罰金が発生します。

しかし、オーナーが自分で住宅宿泊管理業者になるのであれば、代行会社を使う必要はありません。

宿泊者名簿を残していない

万が一の事故やトラブルの際に宿泊したゲストを調べるためにも、民泊新法では宿泊者名簿を3年間保存することが義務付けられています。

宿泊者名簿に不備があったり提出しなかったりすると、50万以下の罰金に課せられる場合があります。名簿には、名前や国籍、住所などを記入してもらい、2ヶ月ごとにきちんと報告するようにしましょう。

住所変更の届出を行っていない

住所変更の届出を行わないのも違反行為のひとつです。登録している物件の住所が変わった場合は、30日以内に新しい住所の届出をする必要があります。

そのため、住所変更を怠ると30万円以下の罰金が課されるケースがあります。また、住所以外にも、施設の名称が変わったにも関わらず届出をしていない場合も違反になるので気を付けましょう。

廃業届を出していない

事業の低迷や個人の死亡などが原因で廃業する際は、必ず廃業届を提出する必要があります。

民泊ビジネスを廃止したにも関わらず、廃業の手続きを行っていないと20万円以下の罰金に課せられる可能性があるので注意しましょう。

運営を終了した後も物件をそのままにしておくと、無許可の宿泊施設として通報されるリスクもあるので、廃業届は必ず提出することが重要です。

違法民泊はどうやって発覚する？

違法民泊が発覚するケースでは「バレないと思った」と言う人がいますが、周りの住民からの通報や保健所の検査で発覚することが多いです。

近所の住民からの苦情

ゲストのゴミ出しのマナーが間違っていたり夜遅くまで騒いで近所迷惑になったりすると、近隣の住人にとっては迷惑行為になります。そのため、住民が自治体や警察に通報して調査が入り、そこから違法民泊が発覚するケースもあります。

また、マンション内で不特定多数の人が頻繁に出入りするのも怪しまれる原因のひとつです。

保健所による検査

民泊の申請をした後に保健所による検査が入り、構造設備に関するチェックが行われます。違法で民泊を行っている場合は、保健所が検査をしたときに違反がバレることも多いです。

また、設備要件を満たせていなかったり宿泊者名簿に不備があったりすると、摘発される可能性が高いです。

違法民泊にならないために大切なこと

「知らないうちに違反行為をしていた」ということにならないためにも、適切な運営を行っていくことが非常に重要です。

ここでは、民泊を行う際に大切なポイントを6つご紹介します。

法律にもとづいた運営を行う

以下の3つのいずれかで、必ず運営を行いましょう。

民泊新法

民泊新法は、2018年から施行された民泊の運営に関する法律です。民泊ビジネスを始める際は、民泊新法で申請するのが最もハードルは低く、基本的には申請のみで運営を始めることが可能です。

自治体にもよりますが、フロントの設置は必ずしも必須ではないため、セルフチェックインも取り入れられます。ただし、民泊新法では180日を超えての稼働はできないので、注意が必要です。

旅館業

ホテルや旅館、ホステルなどが分類される旅館業でも民泊ができます。旅館業は「ホテル・旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つがあり、民泊では簡易宿所営業で申請をするケースがほとんどです。

営業できる地域や満たす条件などが厳しいため、申請のハードルが高いのがデメリットですが、日数を気にせずに自由に営業できるメリットもあります。

建築基準法や消防設備など、満たすべき要件が多いので、事前に窓口に相談に行くのがおすすめです。

特区民泊

国が指定した国家戦略特別区域で、自治体が決めた条例によって民泊ができることを特区民泊と言います。特区民泊は180日ルールがありませんが、最低宿泊日数が2泊3日と定められているのが特徴です。

そのため、1泊のみの宿泊は受け付けられませんが、稼働日数に制限はありません。国家戦略特別区域は北九州市や大阪市などが指定されていますが、全てのエリアで民泊ができるわけではないので気を付けましょう。

180日ルールを遵守する

民泊を運営する際には、180日ルールを遵守することが非常に重要です。民泊新法で運営していて稼働日数が180日を超えると違反になるため、罰則が課せられる可能性があります。

もし180日以上稼働したいのであれば、旅館業で許可を取りましょう。

また、マンスリーマンションと併用するのもひとつの方法です。

届出や申請は正確に行う

違法民泊を避けるためには、届出や申請を正確に行うことも大切です。設備要件や居住要件は満たしているか、地域の条例を守れているかなどを確認しながら、手続きを行う際は不備がないよう慎重に行いましょう。

自分で申請をするのが不安な方は、行政書士や運営代行業者に依頼するのもおすすめです。

変更があった場合は必ず届出をする

事業内容に変更があった場合は、速やかに届出を行いましょう。それぞれの自治体では、ホームページに変更や廃業の届出に関する情報が記載されています。

必ず確認して、指定された期間内に届出をすることが重要です。報告をしていないと自治体から通知が来ることもあるので、その場合は速やかに対応しましょう。

住宅宿泊管理業者は信頼できる会社を選ぶ

住宅宿泊管理業者に業務を依頼することで効率よく運営ができるメリットがありますが、会社選びも大切です。業者によってサポート内容は異なるため、申請から全てサポートしてくれる会社を選ぶのもおすすめです。

また、トラブルに迅速に対応するために、ゲストへの対応も早いか、電話対応はいつでも受け付けているかなどもチェックしてみましょう。

マンションの管理規約や賃貸借契約に違反していないかを確認する

マンションの管理規約や賃貸借契約に違反していないかを事前に確認することも、ポイントのひとつです。多くのマンションでは、居住者の安全やプライバシーを守るために民泊の運営を禁止しているところもあります。

また、賃貸物件での民泊は転貸になるため、オーナーからの許可も必要です。許可をもらう際は、民泊の運営を許可するという文章を必ず書面に残しましょう。

まとめ

違法民泊は無許可の運営だけでなく、虚偽の届出や宿泊者名簿の不備なども違反になります。そのため、民泊新法や旅館業などのルールを守ることはもちろん、地域の条例も必ず確認して遵守することが大切です。

また、マンションや賃貸物件で民泊をする際も、管理規約で民泊に関する内容も明記したうえでビジネスを始めるのがポイントです。

本記事を参考に、適正な民泊運営を目指していきましょう。

参考：違法な「民泊投資」に厳しい罰則！2025年4月の建築基準法改正が与える影響 | 株式会社SA